arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Сделка. Как «Не попасть»
АЛГОРИТМ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ:
КАК БЕЗОПАСНО ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ

- Готовимся к сделке
- Проверяем документы
- Виды расчетов, нюансы
- Советы и рекомендации

БЕЗОПАСНОСТЬ ПРЕЖДЕ ВСЕГО!

Итак, финальный этап – сделка.

ДЛЯ НАЧАЛА:
- При выборе места проведения сделки руководствуйтесь принципом безопасности и удобства - банк должен быть крупным, известным, государственным, иностранным, и, желательно, недалеко от МФЦ, чтобы оперативно подать документы на регистрацию, если Вы решили делать это самостоятельно (еще есть электронная подача, и привлечение сторонних регистраторов).
Исключением является ипотечная сделка, т.к. банк определен заранее – это Ваш банк кредитор, но отделение, иногда, можно выбрать.

- Обязательно ознакомьтесь с договором купли-продажи, ДДУ, переуступки права и т.д. заранее, чтобы исключить ошибки, описки, неточности. На самой сделке иногда очень сложно сосредоточиться

- Желательно до сделки (за 2-3 дня) уточнить у продавца о наличие необходимых документов, которые обсуждались при передаче предоплаты и фиксировались  в договоре бронирования: н-р, нотариальные заявления, доверенности, справки, выписки, про справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, электричеству и взносам за капремонт и т.д.

В ДОГОВОРЕ:

Уделите внимание своим реквизитам, адресу квартиры, площади квартиры, цене, фиксации ранее переданной суммы при внесении предоплаты, способу и срокам расчета, сроку передачи квартиры

Если продавец квартиры приобретал ее, в т.ч. по ипотеке, то обязательно включите в договор пункт, о том, что продавец не использовал средства материнского капитала для покупки данной квартиры и/или погашения кредитных обязательств.

Желательно добавить пункт об отсутствии судебных дел в отношении продавца и его имущества, и  что продавец не планирует объявлять себя банкротом и никто не планирует его банкротить, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге, в уставном капитале общества и т.д.

По желанию, можно вставить в договор пункт о предоставлении Вам аналогичной квартиры в данном районе, если сделку расторгнут по причинам, связанным с продавцом. Этот пункт скорее “пугалка”, но лишним не будет.

Проект договора купли-продажи со стандартным набором пунктов есть на сайте ПроверкаКвартиры.рф

При покупке новостройки у застройщика
- проверьте проектную площадь квартиры и ее стоимость
- адрес объекта должен соответствовать адресу земельного участка, указанному в проектной декларации
- если покупаете по переуступке по договору долевого участия у физического или юридического лица, то желательно убедится в наличии о продавца согласия от застройщика на проведения данной сделки, если это условие прописано в ДДУ между застройщиком и сегодняшним продавцом.
- проверьте этаж расположения квартиры и этажность дома
- проверьте сроки передачи Вам квартиры: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи ключей от квартиры это разные даты.
- если квартиру Вам обещали передать с полной отделкой, частичной отделкой, должны быть приложения к договору с описанием работ
-  посмотрите условия компенсаций или доплаты если после постройки дома площадь квартиры окажется меньше или больше  
- уделите внимание пункту со способом и сроками оплаты квартиры
В конце договора есть приложение со схемой расположения квартиры на этаже и ее планировкой.

ОЧЕНЬ ВАЖНО!

Старайтесь в телефонных разговорах, в людных местах, со знакомыми избегать обсуждения условий сделки, суммы сделки, места встречи,  даты и времени своего визита в банк со средствами!

НА СДЕЛКЕ
На сделке нужно вести себя спокойно и сосредоточенно.
Не торопитесь все подписывать, читайте внимательно: договор купли-продажи, ДДУ, документы, связанные с расчетами: заявление на открытие аккредитива, договор аренды банковского сейфа.
Проверьте Ваши реквизиты в документах при расчете через аккредитив  и/или ячейку.

На сделку, желательно, идти с четко составленным алгоритмом: за день до сделки, на отдельном листе зафиксируйте важные пункты: дата, время, адрес, суммы, условия доступа к средствам и т.д., и в случае необходимости, обращайтесь к нему. Так вам не придется каждый раз “копаться” в памяти и тратить время и нервы.

Расчеты: Аккредитив, Ячейка

Внимательно изучите договор аренды банковского сейфа и/или заявление на открытие аккредитива, проверьте Ваши паспортные данные. В заявлении проверьте сумму.

Ознакомьтесь с условиями доступа Продавца к средствам – минимальным требованием должно быть предоставление выписки из ЕГРН, где собственником указаны Вы, и договора купли-продажи квартиры с отметкой МФЦ. При электронной регистрации документы высылаются на почту, и к ним выдается sig-файл с электронной подписью. Дополнительные условия доступа зависят от конкретной ситуации

Обратите внимание на Ваш срок доступа к ячейке, если сделку (по каким-то причинам) не зарегистрируют: обычно Покупателю оставляют 2-3 рабочих дня от общего срока аренды. В случае аккредитива, в такой ситуации, деньги вернутся к Вам на счет автоматически

Если в качестве расчета выбран аккредитив, в заявлении на открытие аккредитива внимательно проверьте Ваши банковские реквизиты и условия  перевода денег на счет продавца (условия раскрытия), получите платежку о поступлении ваших средств на аккредитивный счет

Если Вы приобретаете новостройку у застройщика, то согласно 214 ФЗ, деньги за квартиру Вы должны перевести на эскроу-счет ПОСЛЕ государственной регистрации договора долевого участия в уполномоченном органе. Для этого используют аккредитив, открытый в день подписания договора долевого участия. После регистрации договора долевого участия на ваше имя, деньги с аккредитива переводятся на эскро-усчет.

Ингода застройщик предлагает иную схему принятия денежных средств (чаще всего после сдачи дома в эксплуатацию) под предварительный договор, а после регистрации данный платеж по акту зачета переводит на договор долевого участия. Данная схема имеет место быть, но при определенных условиях и с опытным юристом.

ПОДТВЕРЖДЕНИЕ РАСЧЕТОВ

При расчетах через аккредитив подтверждением взаиморасчетов служит выписка по счету продавца. Так же, остается “электронный след”, подтверждающий перевод средств на его счет.

Если расчет проходит через банковскую ячейку, то подтверждение взаиморасчетов служит собственноручно написанная Продавцом расписка на сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Расписка – собственноручно написанный Продавцом документ, подтверждающий получение им денег за проданную квартиру, долю и т.д.

Если продавцов несколько, квартира находится в долевой собственности, то каждый продавец пишет расписку на сумму денежных средств пропорционально его доле в праве собственности.

Так же, расписку от своего лица и от лица всех остальных сособственников может написать один из собственников, а подпишут они все вместе. Так же поступают если квартира находится в общей совместной собственности.

А вот если Продавец отражает в договоре не всю стоимость объекта, есть смысл попросить Продавца  написать дополнительную расписку на получение разницы или обязательство о выплате “скрытой” суммы в случае расторжения договора по любой причине, связанной с Продавцом. Это  гипотетически может защитить Ваши права и средства в случае расторжения сделки. Образцы этих документов есть на сайте ПроверкаКвартиры.рф.

Обязательство – это собственноручно написанный Продавцом  документ, подтверждающий обязательство продавца ВЫПЛАТИТЬ покупателю определенную сумму денег в случае расторжения сделки и изъятия квартиры у Покупателя по любой причине, связанной с продавцом.

Если продавцов несколько, квартира находится в долевой собственности, то каждый продавец пишет расписку или обязательство на сумму денежных средств пропорционально его доле в праве собственности.

Аналогично расписке, обязательство от своего лица и от лица всех остальных сособственников может написать один из собственников, а подпишут они все вместе. Так же поступают если квартира находится в общей совместной собственности.
Расписки и обязательства желательно писать на сделке.

Т.к. до момента получения денежных средств Продавцом, расписки и/или обязательства остаются у Продавца, то их, желательно, завизировать (поставить подпись на обратной стороне), чтобы после регистрации идентифицировать документ.

Так же, их можно заложить в ячейку: Вы закладываете в ячейку продавцу деньги, он закладывает Вам в ячейку расписки и/или обязательства. Условия доступа к ячейкам одинаковые. Тогда Вы будете уверены, что после регистрации продавец не передумает Вам передавать расписку и/или обязательство на скрытую сумму.

Данная ситуация полностью зависит от ваших отношений с Продавцом, т.е. насколько вы можете в данном вопросе доверять друг другу, и эти моменты важно обговорить и зафиксировать еще на этапе внесения предоплаты

ВАЖНО!
Если Вы соглашаетесь на схему с занижением рыночной стоимости в договоре, то тем самым вы содействуете налоговому преступлению.
А так же, при расторжении договора есть риск получить только сумму, указанную в договоре.

После внесения денег на аккредитив, закладку их в ячейку, документы подаются на государственную регистрацию перехода права. В МФЦ вам сообщат примерные сроки. После регистрации перехода права на ваше имя, и получения Продавцом денежных средств, вам с Продавцом останется подписать акт приемки-передачи квартиры.
До момента подписания акта коммунальную нагрузку, как и физическую ответственность за квартиру, несет Продавец.


ЕЩЕ ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА ПроверкаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ
- Виды правоустанавливающих документов
- Потенциальные риски и “подводные камни”
- Рекомендации по их минимизации
- Перечень необходимых проверок

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
- Предусмотрительный торг
- Виды договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу