arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Сделка. Как «Не попасть»
АЛГОРИТМ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ: СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”

КАК БЕЗОПАСНО ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ

- Безопасность, прежде всего!
- Проверяем документы
- Виды расчетов, нюансы
- Советы и рекомендации


Итак, финальный этап – сделка.    

Несколько советов:

- При выборе места проведения сделки руководствуйтесь принципом безопасности и удобства - банк должен быть крупным, известным, государственным, иностранным, и, желательно, недалеко от МФЦ, чтобы оперативно подать документы на регистрацию, если Вы решили делать это самостоятельно.
Исключением является ипотечная сделка, т.к. банк определен заранее – это Ваш банк кредитор, но отделение можно выбирать.

- Обязательно ознакомьтесь с договором купли-продажи или иным договором (н-р, если покупаете новостройку не в собственности, ДДУ, ЖСК, переуступки) заранее, чтобы исключить ошибки, описки, неточности. На самой сделке иногда очень сложно сосредоточиться

- В основном договоре покупки уделите внимание своим реквизитам, адресу квартиры, площади квартиры, цене, способу расчета, сроку передачи квартиры

- При покупке новостройки по договору долевого участия в конце договора в приложении можно ознакомиться со схемой расположения квартиры на этаже и ее планировкой. Так же, обратите внимание на срок передачи квартиры дольщику.
Обратите внимание, что срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи ключей от квартиры это разные даты.

- Желательно до сделки уточнить у продавца про наличие необходимых документов, которые обсуждались при передаче предоплаты и фиксировались  в договоре бронирования: н-р, нотариальные заявления, доверенности, справки, выписки, согласие застройщика, справка от банка, что материнский капитал для погашения кредита не использовался (если квартира покупалась по ипотеке) и т.д.

- Обратите внимание на способ взаиморасчета и его сроки

РАСЧЕТЫ

- внимательно изучите договор аренды банковского сейфа, Ваши данные и условия доступа продавца к Вашим средствам.

- если в качестве расчета выбран аккредитив, внимательно проверьте Ваши банковские реквизиты и условия  перевода денег на счет продавца (условия раскрытия аккредитива) в заявлении на открытие аккредитива.
Получите платежку о поступлении ваших средств на аккредитивный счет

Важно:
В обоих случаях в условиях доступа как минимум должен быть указан оригинал договора купли-продажи квартиры со штампом регистрирующего органа подтверждающим регистрацию перехода права на Ваше имя (исключение электронная регистрация – штампов нет, и альтернативная сделка – когда забирает деньги третье лицо, в этих случаях справка из ЕГРН, и). Или оригинал договора переуступки права требования со штампом о регистрации данного договора.
Дополнительные условия доступа зависят от конкретной ситуации.

- обратите внимание на Ваш срок доступа к ячейке, в случае если сделку (по каким-то причинам) не зарегистрируют.
В случае с аккредитивом в случае не регистрации, деньги вернутся к Вам на счет, указанный в заявлении на открытие аккредитива.

- если Вы приобретаете новостройку у застройщика, то согласно 214 ФЗ, деньги за квартиру Вы должны оплатить ПОСЛЕ государственной регистрации договора в уполномоченном органе. Обычно для этого используют аккредитив.
Ингода застройщик предлагает схему принятия денежных средств по иным документам.
н-р, если дом сдан в эксплуатацию, сначала подписывают предварительный договор, по нему производят оплату, а затем подписывают договор купли - продажи и платеж по предварительному договору идет в зачет оплаты по договору купли-продажи.

При расчетах через ячейку фактом получения Продавцом денежных средств является собственноручно им написанная расписка на сумму по договору.
При аккредитиве фактом взаиморасчётов является выписка со счета продавца


При покупке квартиры на вторичном рынке

В договоре необходимо проверить:
- Ваши данные
- данные продавца
- адрес квартиры
- цену квартиры
- условия взаиморасчетов: способ, сроки
- сроки фактической передачи квартиры по акту передачи
- информацию о зарегистрированных лицах, или их отсутствии
- всю информацию на предмет ошибок, описок

Дополнительно при покупке новостройки

- проверьте проектную площадь квартиры
- адрес объекта должен соответствовать адресу земельного участка, указанному в проектной декларации
- если покупаете по переуступке по договору долевого участия у физического или юридического лица, то желательно убедится в наличии о продавца согласия от застройщика на проведения данной сделки – это условие, чаще всего, прописано в ДДУ между застройщиком и сегодняшним продавцом.
- проверьте этаж расположения квартиры и этажность дома
- проверьте сроки передачи квартиры Вам
- если квартиру Вам обещали передать с полной отделкой, частичной отделкой, проверьте эти пункты, возможно, это будут приложения к договору
-  посмотрите условия компенсации застройщиком (или Вашей доплаты) в случае, если после постройки дома площадь квартиры окажется больше или меньше  
- уделите внимание способу и сроку оплаты


ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Иногда при продаже квартиры на вторичном рынке, особенно в только что построенном доме, продавец не планирует отражать в договоре всю цену квартиры, аргументируя это возникающими у него налоговыми обязательствами.

В данном случае необходимо у продавца дополнительно попросить:
- или написать расписку в получении денежных средств на эту сумму
- если писать расписку отказывается, то просим написать обязательство на выплату Вам денежной суммы, которая не отражена в договоре, в случае расторжения договора по любым обстоятельствам, связанным с продавцом.

Разница в том, что по расписке деньги возвращают, а по обязательству выплачивают в качестве штрафа – т.е. нет факта изначального получения денег.

И расписка, и обязательство пишутся собственноручно на сделке. Передаются покупателю после регистрации перехода права, регистрации договора переуступки права.

Если квартира находится в долевой собственности, то каждый продавец пишет расписку и/или обязательство на свою долю денежных средств пропорционально его доле в праве.

Расписки на получение денежных средств, обязательства, желательно завизировать (поставить подпись), чтобы после регистрации идентифицировать документ (т.к. до момента регистрации эти документы будут у продавца).

Так же, их можно заложить в ячейку: Вы закладываете в ячейку продавцу деньги, он закладывает Вам в ячейку расписки и/или обязательство. Условия доступа к ячейкам одинаковые. Тогда Вы будете уверены, что после регистрации продавец не передумает Вам передавать расписку и/или обязательство на скрытую сумму.

Форму расписок и обязательств можно скачать на сайте ПроверкаКвартиры.рф

ВАЖНО!

- Если Вы соглашаетесь на схему с занижением рыночной стоимости в договоре, то тем самым вы содействуете налоговому преступлению

- Если документы на квартиру вызывают у Вас сомнения (разбирали в разделе Документы на квартиру на ПроверкаКвартиры.рф), и/или продавец отказывается писать расписку или обязательство на “скрытые средства” и закладывать это в ячейку, лучше хорошо подумать о необходимости покупать именно эту квартиру. Возможно, он знает о потенциальном риске

- Дополнительно, вставьте в договор пункт о предоставлении Вам аналогичной квартиры в данном районе, если сделку расторгнут по причинам, связанным с продавцом. Скорее всего, он не будет принят судом к исполнению, т.к. у Вас взаимоотношения “объект-цена”, но для Проверки реакции продавца этот пункт стоит включить.

- Если продавец квартиры приобретал ее по ипотеке, то обязательно включите в договор пункт, о том, что продавец не использовал средства материнского капитала для покупки данной квартиры и/или погашения кредитных обязательств.
В противном случае он должен был наделить долей в квартире ребенка (или детей), на которого выдавался капитал

- Желательно добавить пункт об отсутствии судебных дел в отношении продавца и его имущества, и  что продавец не планирует объявлять себя банкротом, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге и т.д.

- Если продавец квартиры приобретал ее по ипотеке и закрыл кредитные обязательства, обязательно попросите Продавца предоставить справку от банка, что кредитные обязательства погашены, и банк претензий не имеет.


РЕКОМЕНДАЦИИ
На сделке нужно вести себя спокойно и сосредоточенно. Не торопитесь все подписывать, читайте внимательно: договор купли-продажи, договор аренды ячейки или заявление на открытие аккредитива с Вашими реквизитами и условиями доступа/раскрытия, кредитный договор (если у Вас ипотека).

Проверьте Ваши банковские реквизиты при аккредитиве, Ваши паспортные данные при расчетах через ячейку.

Условия доступа к ячейке и раскрытия аккредитива перечитайте несколько раз – условием получения денег Продавцом должны являться документы (или документ), которые подтверждают регистрацию перехода права собственности, права требования на квартиру на Ваше имя: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи со штампами уполномоченного органа (исключение -  электронная регистрация, т.к. на договоре не будет штампов, в таком случае только выписка из ЕГРН).

Основное правило на сделке – это внимательность!

Всем удачи!



ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА ПроверкаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ
- Виды правоустанавливающих документов
- Потенциальные риски и “подводные камни”
- Рекомендации по их минимизации
- Перечень необходимых проверок

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
- Предусмотрительный торг
- Виды договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу