arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Принимаем предоплату
АЛГОРИТМЫ ДЛЯ ПРОДАВЦА: ПРИНИМАЕМ ПРЕДОПЛАТУ

Готовимся к торгу
Принимаем предоплату
Важные условия соглашения
Рекомендации


ГОТОВИМСЯ К ТОРГУ

Покупатель посмотрел квартиру, она его заинтересовала. Покупатель и продавец что-то обсудили на просмотре, и сейчас подошли к следующему этапу – согласованию цены.

Даже после милого общения при просмотре квартиры,  предложение о торге не должно Вас удивлять, торг – это нормально на любом рынке, у покупателя есть свои планы, свое видение цены, и к нему нужно отнестись с пониманием.

Самое главное в данном вопросе для продавца не “стрелять по воробьям” в попытке угадать возможности покупателя, когда покупатель, спрашивая о максимально допустимой величине торга, не озвучивает цифр – т.е. не делает предложения.

Такой подход говорит о том, что:
- либо Покупатель хочет “хорошего” торга. Он сам не хочет озвучивать “нескромное” предложение. Он будет ждать, пока вы сами его озвучите, или подойдете близко к этой цифре;
- либо Покупатель не хочет гадать, ему просто нужна финальная цифра от Продавца, чтобы не терять время друг друга.

Если у Вас есть свое четкое понимание устраивающей Вас цены, можете озвучить ее сразу, и “расставить все точки над й”.

Если нет, то Вы Ваше предложение по цене изначально “озвучили” в рекламе, и теперь ход Покупателя.

Если понимания пока нет, и Вы находитесь на стадии прощупывания рынка, и до конца еще не поняли его тенденций, то уклонитесь от конкретных цифр, иначе грамотный покупатель использует это против Вас.

В данной ситуации есть предложить покупателю все же конкретизировать свое предложение, выразить в конкретной цифре торга и/или стоимости квартиры. Ведь Вам надо его будет обдумать, согласовать с семьей.

Если, после Вашей просьбы, он все же озвучит конкретное предложение, и оно, по Вашему мнению, будет выходить за рамки приличного, не раздражайтесь, попросите его аргументировать.

Вот тут уже и решайте, что это - авось, или аргументированный торг.

Перед ответом покупателю, возьмите паузу, посмотрите на количество аналогичных предложений в данном месте, их цену, динамику цены. Возможно, его предложение более не будет казаться Вам чрезмерным.

Но в любом случае, Вам никто не запрещает поделить его торг пополам “ни вам, ни нам”(если, конечно, Вас итоговая цифра устраивает): тут все честно, и Вы сыграли справедливо в обе стороны. Покупателю уже будет сложнее не принять это предложение, ведь Вы учли и его интересы при торге.

А так же, прикиньте, за сколько месяцев Вы сможете отбить торг покупателя, если согласитесь на его предложение, и после продажи положите деньги (хотя бы) на депозит.

Если же Вам поступают рекламные звонки, и еще планируются просмотры Вашей квартиры, перед ответом на торг, возьмите паузу, постарайтесь показать всем желающим, возможно, обойдетесь без торга


ПРИНИМАЕМ ПРЕДОПЛАТУ

Названий у документа для передачи денежных средств  Продавцу для бронирования квартиры может быть несколько:
- Соглашение об авансе
- Договор аванса
- Договор о намерениях
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор задатка
- Договор бронирования
- Договор на оказание услуг (некоторые агентства, застройщики)

Юридически данные документы отличаются тем, что по умолчанию (если иное не предусмотрено договором):
- договор аванса, соглашение об авансе изначально подразумевает “легкую” форму ответственности, т.к. аванс не является обеспечительным платежом, и не может быть взыскан как штраф в случае нарушения условий договора;

- договор задатка изначально подразумевает двустороннюю зеркальную ответственность выплатить штраф в случае нарушения своих обязательств по договору: либо покупатель “теряет” задаток, либо продавец возвращает задаток в двойном размере;

- по предварительному договору может быть не только прописаны штрафные санкции  в случае нарушения своих обязательств по договору, но принуждение к заключению сделки по суду;

- в договоре на оказание услуг вы выступаете заказчиком услуги по подбору квартиры для дальней покупки. На вторичном рынке часто используют недобросовестные агентства. Прописать в данном договоре ответственность продавца практически не возможно.
На первичном рынке - это распространенная форма для бронирования квартир компанией-агентом застройщика или дочерней компанией застройщика;

- соглашение о намерениях, так же как и договор об авансе, соглашении об авансе требует дополнительных четких формулировок ответственности сторон в случае наступления определенных обстоятельств или невыполнения обязательств по договору.

Квартира на вторичном рынке

До приема аванса/предоплаты:

- подготовьте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру
- согласуйте размер предоплаты и сроки выхода на сделку
- изучите содержание договора бронирования: аванса, предоплаты, предварительных и иных договоров.
Заранее запросите форму у покупателя или воспользуйтесь своей формой предварительного договора с уже включенным набором необходимых пунктов.
- определите для себя удобный и безопасный способ получения денежных средств при продаже квартиры: ячейка, аккредитив.
- согласуйте место взаиморасчетов (банк, депозитарий). Подробно в алгоритм “Сделка. Как не попасть” на сайте.

Квартира в новостройке

Перед принятием предоплаты:
- заранее согласуйте с застройщиком получение его письменного согласия на переуступку права (если это предусмотрено договором ДДУ)
- запросите у застройщика справку, подтверждающую выполнения Вами обязательств по оплате
- уточните у застройщика величину комиссии для проведения переуступки права
- подготовьте оригиналы документов
- согласуйте с покупателем размер предоплаты и сроки выхода на сделку
- изучите содержание договоров бронирования: аванса, предоплаты, предварительных и иных договоров
- определите для себя удобный способ получения денежных средств: ячейка, аккредитив.

Важные пункты в договор при бронировании:
- стороны договора и их реквизиты
- адрес квартиры
- цена квартиры
- что входит в цену квартиры: мебель, техника и т.д.
- дата подписания основного договора
- список документов, необходимый покупателю для юридической проверки и/или для ипотеки
- способ взаиморасчетов за квартиру
- место сделки
- кто готовит проект договора купли-продажи
- кто и какие расходы несет
- сроки передачи квартиры по акту и т.д.

Важно помнить, что справки, выписки, которые у Вас просит Покупатель, имеют сроки изготовления. Это важно при фиксации сроков выхода не сделку.

ВАЖНО:
Обратите внимание на сроки изготовления документов, которые необходимы покупателю (для юридической проверки, для ипотечного банка и т.д.). Учтите эти сроки при определении даты сделки, особенно при заключении договора Задатка.

Задаток, согласно ГК РФ, является обеспечительным платежом и может быть удержан Продавцом в случае не выполнения Покупателем своих обязательств, но и  подразумевает под собой обязательство продавца вернуть задаток в двойном размере, в случае его одностороннего необоснованного отказа от сделки, от выполнения условий договора бронирования.

Нежелательно принимать задаток, если продажа квартиры связана с одновременной покупкой другой альтернативной площади, особенно, если ее еще надо найти.

В данном этапе очень важно все зафиксировать, чтобы у сторон было четкое понимание, кто и что должен сделать для исполнения своих обязательств.
Тогда не возникнет ситуаций, когда кто-то что-то не понял, или забыл.

Всем удачи!


ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ САЙТЕ ПроверкаКвартиры.рф:


КАК ПРОДАВАТЬ И ЗА СКОЛЬКО

- С чего начинать, за сколько продавать
- Готовим рекламное объявление
- Первый разговор по телефону
- Что волнует покупателя

КАК НЕ УПУСТИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ

- Готовимся к встрече
- Что попросит покупатель
- Как показывать квартиру
- Что видит и слышит покупатель

ПРИНИМАЕМ ПРЕДОПЛАТУ

- Готовимся к торгу
- Принимаем предоплату
- Важные условия соглашения
- Рекомендации

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”?

- Безопасность, прежде всего!
- Проверяем все документы
- Способы получения денег
- Важные советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу