arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Торгуемся. Принимаем предоплату
АЛГОРИТМЫ ДЛЯ ПРОДАВЦА:
ТОРГ. ПРЕДОПЛАТА


ТОРГ

Наверное, ключевой факт в цепочке взаимодействий продавца и покупателя. От того, как пройдет диалог о торге, к каким цифрам придут стороны, будет зависеть последующее взаимодействие. На данном этапе важно как не торопиться отвечать, так и не делать поспешных предложений.  

ПРОДАВЕЦ НЕ ДЕЛАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПЕРВЫМ

Продавцу, необходимо помнить, что он свое предложение уже сделал - цена квартиры ему предложена в объявлении, следующий шаг должен сделать покупатель.

Если же продавец первым начнет предлагать покупателю свои варианты по торгу, то велика вероятность дать покупателю цену, на которую он даже и не рассчитывал. А покупатель еще и дополнительную скидку может попросить: “Это же он сам предложил, может еще уступит”.  

Продавец не должен “стрелять по воробьям” в попытке угадать возможности покупателя.
Профессиональный покупатель, задавая вопрос продавцу о величине торга, хочет понять какое на “нескромное” предложение он может рассчитывать в дальнейшем. Поэтому продавец не должен делать предложение по торгу первым.

Получите от покупателя предложение, выраженное в размере торга и/или стоимости квартиры, и дальше уже решайте.
Но обязательно возьмите паузу, чтобы все обдумать.

Если предложение, по выходит за “рамки приличного”, не раздражайтесь, попросите его аргументировать.
Еще раз оцените рынок: посмотрите на количество аналогичных предложений в данном месте, динамику их цены. Возможно, предложение покупателя более не будет казаться чрезмерным.

Если покупатель торгуется рядом с нужной ценой, то можете ему это озвучить сразу и “ударить по рукам”.

Если предложение покупателя не устраивает, то можно взять паузу “на подумать”. Если будут еще желающие посмотреть, то это предложение можно аккуратно использовать как “отправную точку” в переговорах с остальными потенциальными покупателями. Но не затягивайте с ответом на предложение, т.к. “синица в руках” может быть не на долго.

Так же продавцу можно совершить “ход конем” сделав покупателю встречное предложение, поделив его торг пополам (если, конечно, итоговая цена квартиры устраивает) -  это важный психологический ход, т.к. сыграно справедливо в обе стороны, и покупателю надо будет постараться, чтобы парировать и сделать такое же обоюдовыгодное предложение.

В любой ситуации продавцу желательно сопоставить рациональность продажи квартиры по цене, предложенной покупателем, с потенциальным риском не продажи по этой цене, учитывая состояние рынка, инвестиционные возможности и т.д.

Но и продавцу и покупателю важно помнить, что при торге, важно учесть интересы обеих сторон, тогда это будет восприниматься как обоюдовыгодное предложение, а не как однобокая выгода. Это психологически верный ход.

А обоюдовыгодное предложение на этапе согласования цены важно для выстраивания дальнейшего комфортного диалога и успешного сотрудничества.

ПРИНИМАЕМ ПРЕДОПЛАТУ

Продавцу предоплата нужна, чтобы быть уверенным, что у него есть покупатель: чтобы снять квартиру с рекламы, чтобы готовить необходимые документы, выписки и справки. Иногда продавец и покупатель уже на этапе согласования цены переходят на такой доверительный  уровень общения, и так оперативно планируют выход на сделку, что обходятся без дополнительных встреч и внесения предоплаты. Но это бывает крайне редко.

Распространенные формы документов для внесения предоплаты.
Названий у документа для передачи денежных средств  продавцу для бронирования квартиры может быть несколько:
- Соглашение об авансе
- Договор аванса
- Договор о намерениях
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор задатка
- Договор бронирования
- Договор на оказание услуг (некоторые агентства, застройщики)
Договоры и соглашения могут отличаться ответственностью:
- договор аванса, соглашение об авансе изначально не подразумевает финансовой ответственности, т.к. аванс не является обеспечительным платежом;
- договор задатка изначально подразумевает двустороннюю зеркальную ответственность, и в случае невыполнения своих обязательств  покупатель “теряет” задаток, а продавец возвращает задаток в двойном размере;
- по предварительному договору могут быть не только прописаны штрафные санкции  (в случае нарушения своих обязательств по договору), но и вынесено принуждение к заключению договора купли-продажи по суду;
- в договоре на оказание услуг вы выступаете заказчиком услуги по подбору квартиры для дальнейшей покупки.
На первичном рынке - это распространенная форма для бронирования квартир компанией-агентом застройщика или дочерней компанией застройщика .
На вторичном рынке этим пользуются некотрые агентства. Прописать в данном договоре ответственность продавца практически не возможно;
- соглашение о намерениях, так же как и договор об авансе, соглашение об авансе требует дополнительных четких формулировок ответственности сторон в случае наступления определенных обстоятельств или невыполнения обязательств по договору.

Важные моменты для любой формы бронирования:
- стороны договора и их реквизиты
- полномочия сторон на принятия предоплаты: собственники, доверенные лица, уполномоченные лица с доверенностью
- оригиналы документов на квартиру
- адрес квартиры
- сроки выхода на сделку
- цена квартиры
- величина предоплаты, аванса
- что входит в цену квартиры: мебель, техника, отделка и т.д.
- способ взаиморасчетов за квартиру: ячейка, аккредитив
- место сделки (банк, депозитарий)
- кто и какие расходы несет
- кто готовит проект договора
- способ подачи на регистрацию: через мфц, электронно
- сроки передачи квартиры по акту передачи
- обязательно пропишите условия расторжения данного договора бронирования в случае не выполнения покупателем своих обязательств, а так же штрафные санкции в размере внесенной предоплаты

Справки, выписки, заявления, которые просит покупатель, имеют сроки изготовления. Необходимо учесть эти сроки при определении даты выхода на сделку, особенно при задатке.

Принимать задаток можно только четко осознавая, что выполнение условия договора зависит только от продавца. Поэтому нежелательно принимать задаток, если продажа с одновременной покупкой (альтернативная продажа).

Договор бронирования нужен для фиксации важных условий предстоящей сделки. И чтобы в дальнейшем избежать недоразумений: не понял, не помню, мы договаривались не так, я это понял по другому - все договоренности перенесите на бумагу.

Это базовые советы при бронировании квартиры. Ситуации могут быть нестандартными, и условий с дополнениями при принятии предоплаты может быть больше. Соблюдение вышеперечисленного минимизирует Ваши риски.

Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу