Приватизация
ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА:
ДОГОВОР ПЕРЕДАЧИ
ПРИВАТИЗАЦИЯ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство о регистрации права, с 15.07.2016 года выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор передачи со штампами и печатями регистрирующего органа
Заявление
Иногда в Московской области заявление и договор передачи не возвращали с регистрации. Желательно попросить продавца запросить копии данных документов через МФЦ, архив Росреестра.
Заявление при приватизации содержит важную информацию о зарегистрированных лицах на момент приватизации и лицах, отказавшихся от приватизации в пользу другого лица.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Не включенные в число участников приватизации несовершеннолетние дети
До 1995 года не было органов опеки, которые следили бы за обязательным включением, зарегистрированных в квартире, на момент приватизации несовершеннолетних детей, которые могут оспорить итоги приватизации.
В данном случае, желательно, с данных лиц брать нотариальное заявление, что они согласны с итогами приватизации и не будут их оспаривать. Но так же есть сроки исковой давности - 3 года от момента как стал совершеннолетним, а обделенным в 1990-1995 году уже много лет...
Выписанные из квартиры перед приватизацией несовершеннолетние дети
Фактов снятия перед приватизацией с регистрационного учета (выписали, чтобы не наделять долей) несовершеннолетних детей может повлечь за собой вопрос органов опеки и попечительство, а так же и самих, выписанных детей, которые могут оспорить итоги приватизации.
Совершеннолетние граждане, которые отказались от приватизации в пользу другого лица
В Заявлении указываются все зарегистрированные на момент приватизации лица, которые имеют право (если они ранее не использовали: 1 раз до 18 лет, 1 раз после 18 лет) на участие в приватизации.
Если человек не утратил право на приватизацию и добровольно отказывается от участия в приватизации, данный факт отражается в Заявлении, то он сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой. Это право остается за человеком даже после смены собственника.
В данном случае необходимо обязательное снятие данного лица с регистрационного учета перед сделкой. Так же желательно получить от данного лица нотариальное заявление, что при снятии его с регистрационного учета прекращается его право пожизненного пользования данной недвижимостью.
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
ДОГОВОР ПЕРЕДАЧИ
ПРИВАТИЗАЦИЯ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство о регистрации права, с 15.07.2016 года выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор передачи со штампами и печатями регистрирующего органа
Заявление
Иногда в Московской области заявление и договор передачи не возвращали с регистрации. Желательно попросить продавца запросить копии данных документов через МФЦ, архив Росреестра.
Заявление при приватизации содержит важную информацию о зарегистрированных лицах на момент приватизации и лицах, отказавшихся от приватизации в пользу другого лица.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Не включенные в число участников приватизации несовершеннолетние дети
До 1995 года не было органов опеки, которые следили бы за обязательным включением, зарегистрированных в квартире, на момент приватизации несовершеннолетних детей, которые могут оспорить итоги приватизации.
В данном случае, желательно, с данных лиц брать нотариальное заявление, что они согласны с итогами приватизации и не будут их оспаривать. Но так же есть сроки исковой давности - 3 года от момента как стал совершеннолетним, а обделенным в 1990-1995 году уже много лет...
Выписанные из квартиры перед приватизацией несовершеннолетние дети
Фактов снятия перед приватизацией с регистрационного учета (выписали, чтобы не наделять долей) несовершеннолетних детей может повлечь за собой вопрос органов опеки и попечительство, а так же и самих, выписанных детей, которые могут оспорить итоги приватизации.
Совершеннолетние граждане, которые отказались от приватизации в пользу другого лица
В Заявлении указываются все зарегистрированные на момент приватизации лица, которые имеют право (если они ранее не использовали: 1 раз до 18 лет, 1 раз после 18 лет) на участие в приватизации.
Если человек не утратил право на приватизацию и добровольно отказывается от участия в приватизации, данный факт отражается в Заявлении, то он сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой. Это право остается за человеком даже после смены собственника.
В данном случае необходимо обязательное снятие данного лица с регистрационного учета перед сделкой. Так же желательно получить от данного лица нотариальное заявление, что при снятии его с регистрационного учета прекращается его право пожизненного пользования данной недвижимостью.
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу