arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Приватизация
ПРОДАВЦЫ КВАРТИРУ ПРИВАТИЗИРОВАЛИ
      
- НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
- ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство о регистрации права, с 15.07.2016  года выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор передачи со штампами и печатями регистрирующего органа
Заявление
Иногда в Московской области заявление и договор передачи не возвращали с регистрации. Желательно попросить продавца запросить копии данных документов через МФЦ, архив Росреестра.
Заявление при приватизации содержит важную информацию о зарегистрированных лицах на момент приватизации и лицах, отказавшихся от приватизации в пользу другого лица.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ

- Не включенные в число участников приватизации  несовершеннолетние дети
До 1995 года не было органов опеки, которые следили бы за обязательным включением, зарегистрированных в квартире, на момент приватизации  несовершеннолетних детей, которые могут оспорить итоги приватизации.
В данном случае необходимо взять с данных лиц нотариальное заявление, что они согласны с итогами приватизации и не будут их оспаривать.

- Выписанные из квартиры перед приватизацией несовершеннолетние дети
Наличие фактов снятия перед приватизацией с регистрационного учета (выписали, чтобы не наделять долей) несовершеннолетних детей. Органы опеки и сами, выписанные дети, могут оспорить итоги приватизации.

- Совершеннолетние граждане, которые отказались от приватизации в пользу другого лица
В Заявлении указываются все зарегистрированные на момент приватизации лица, которые имеют право (если они ранее не использовали: 1 раз до 18 лет, 1 раз после 18 лет) на участие в приватизации.
Если человек не утратил право на приватизацию и добровольно отказывается от участия в приватизации, данный факт отражается в Заявлении, он сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой. Это право остается за человеком даже после смены собственника.
В данном случае необходимо обязательное снятие данного лица с регистрационного учета перед сделкой. Очень желательно получить от данного лица нотариальное заявление, что при снятии его с регистрационного учета прекращается его право пожизненного пользования данной недвижимостью.

Для проверки рекомендуем:

- Получить архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах

- Получить справку из ЕГРН и проверить все сведения по квартире, в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.

- Получить расширенную выписку их ЕГРП/ЕГРН и проверить историю всех переходов права по квартире за все время

- Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Попросите это сделать собственников, или используйте иные способы получения справок, или проведите медицинское освидетельствование продавца на сделке.  

- Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию. Помимо справок из диспансеров, проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов, ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.

- Получить у Продавца справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам  и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)

- Сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании.

- Проверить соответствие записей, штампов, дат данным Росреестра.

Дополнительно проверьте:
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- банкротство собственников
- отсутствие в базе антитеррор


СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Кроме данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и его цены рекомендуем не забыть про следующие нюансы:
- Отсутствие на квартире любых обременений, ограничений, задолженностей.
- Последствия расторжения договора купли-продажи по вине Продавца, особенно, если  цена показана “не вся”
- Использовались или не использовались средства материнского капитала для приобретения Квартиры, в том числе, на погашение ипотечного  кредита.
- Наличие или отсутствие закономерных причин для банкротства Продавца.
- Недвижимость является или не является совместно нажитым имуществом.
- Основные принципы исполнения условий договора, в том числе, условия взаиморасчета.
- Сделка ни для кого не является кабальной, обременительно, совершенной под давлением
- Сроки юридического освобождения (выписки), если при продаже в квартире есть зарегистрированные лица (исключение - отказник от приватизации, его очень желательно выписать до сделки), и сроки физической передачи квартиры по акту передачи

РЕКОМЕНДУЕМ:
Если в договоре фигурирует не вся стоимость квартиры, попросите продавца написать дополнительную расписку (или обязательство) на разницу.
Дополнительно рекомендуем делать страхование титула – риск потери права собственности.


ВАЖНО
Дополнительно на сайте Вы можете найти:
Алгоритмы проверок по различным видам документов.
В истории любой Квартиры может быть несколько переходов прав со сменой собственников, соответственно, будут различные правоустанавливающие документы – рекомендуем проверять все виды документов, по которым передавалась Квартира. есть на сайте
Предварительные договоры.
Как безопасно забронировать Квартиру, виды предварительных договоров и нюансы их составления, что попросить у Продавца, как не потерять предоплату.
Проект договора купли-продажи.
Идем на сделку: подписываем договор купли-продажи, осуществляем взаиморасчеты, важные пункты договора-купли-продажи.

ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего “в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- расторжение договора ренты, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов  рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и,  которые не хотят освобождать квартиру - только через суд.
- завещание, выписанное задним числом, но по факту после смерти наследодателя. Сейчас практически не встречается

ВАМ МОЖЕТ ПРИГОДИТЬСЯ!

ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроврекаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
Рекомендации по выбору квартиры

- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
Как забронировать, на что смотреть

- Кто может принимать предоплату
- Формы договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
Как безопасно провести сделку

- Готовимся к сделке, готов ли Продавец?
- Проверяем договор купли-продажи
- Виды безопасных расчетов, нюансы
- Важные советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу