Договор купли-продажи
ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА:
ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор купли-продажи
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Совместно нажитое имущество
Сокрытие факта приобретения квартиры в браке с целью ее продажи без согласия второй половины. Проверить данную информацию можно:
- посмотреть в самом договоре купли-продажи, иногда делают запись, состоит или не состоит покупатель в браке на момент подписания договора
- штамп в паспорте, стоит внимательнее отнестись к факту замены Продавцом паспорта перед продажей
После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
Продает юридическое лицо
Объясняя предыдущую покупку на юридическое лицо, используют следующее: был выкуп, выкупил адвокат, переоформили за долги, переоформили как гарантию и т.д.
Покупая у юридического лица важно помнить:
- юридическое лицо несет ответственность в рамках уставного капитала
- генеральным директором юридического лица может выступать подставное лицо
- юридическое лицо специально регистрировалось для целей покупки и продажи данной квартиры
- юридическое лицо может быть закрыто в любой момент
Несколько сделок подряд
Если квартира несколько раз перепродавалась за сравнительно короткий срок, то есть резон задуматься. Особенно, если сейчас собственником выступает, рассмотренное выше, юридическое лицо.
Чаще всего, данные передачи квартиры из рук в руки производят, чтобы сложнее было расторгнуть какую-то первоначальную сделку, которая, скорее всего, проходила с нарушением чьих-то прав и/или закона РФ.
Особые пункты договора
Ознакомиться и изучить все пункты договора купли-продажи на предмет наличия в них сослагательных условий, и/или условий, которые могут стать обременительными для сегодняшнего покупателя:
- лица, сохраняющие право пользования и регистрации
- рассрочка по оплате цены квартиры по предыдущему договору
- длительные сроки физической передачи квартиры
- пункт о наличии перепланировки
- наличие действующих договоров аренды и т.д.
Использование материнского капитала
Если при предыдущей покупке использовались средства материнского капитала: напрямую для оплаты продавцу или для закрытия ипотечного кредита, то по закону сегодняшние продавцы обязаны были наделить детей долями в праве собственности. Если этого не было сделано и квартира будет продана, велика вероятность расторжения договора купли-продажи уполномоченными органами (прокуратура, органы опеки).
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Не забудьте получить нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке, но в собственность только одного из супругов. Или можно предоставить брачный договор где определен порядок владения.
Если покупали не в браке - нотариальное заявление, что квартира приобреталась не в браке.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор купли-продажи
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Совместно нажитое имущество
Сокрытие факта приобретения квартиры в браке с целью ее продажи без согласия второй половины. Проверить данную информацию можно:
- посмотреть в самом договоре купли-продажи, иногда делают запись, состоит или не состоит покупатель в браке на момент подписания договора
- штамп в паспорте, стоит внимательнее отнестись к факту замены Продавцом паспорта перед продажей
После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
Продает юридическое лицо
Объясняя предыдущую покупку на юридическое лицо, используют следующее: был выкуп, выкупил адвокат, переоформили за долги, переоформили как гарантию и т.д.
Покупая у юридического лица важно помнить:
- юридическое лицо несет ответственность в рамках уставного капитала
- генеральным директором юридического лица может выступать подставное лицо
- юридическое лицо специально регистрировалось для целей покупки и продажи данной квартиры
- юридическое лицо может быть закрыто в любой момент
Несколько сделок подряд
Если квартира несколько раз перепродавалась за сравнительно короткий срок, то есть резон задуматься. Особенно, если сейчас собственником выступает, рассмотренное выше, юридическое лицо.
Чаще всего, данные передачи квартиры из рук в руки производят, чтобы сложнее было расторгнуть какую-то первоначальную сделку, которая, скорее всего, проходила с нарушением чьих-то прав и/или закона РФ.
Особые пункты договора
Ознакомиться и изучить все пункты договора купли-продажи на предмет наличия в них сослагательных условий, и/или условий, которые могут стать обременительными для сегодняшнего покупателя:
- лица, сохраняющие право пользования и регистрации
- рассрочка по оплате цены квартиры по предыдущему договору
- длительные сроки физической передачи квартиры
- пункт о наличии перепланировки
- наличие действующих договоров аренды и т.д.
Использование материнского капитала
Если при предыдущей покупке использовались средства материнского капитала: напрямую для оплаты продавцу или для закрытия ипотечного кредита, то по закону сегодняшние продавцы обязаны были наделить детей долями в праве собственности. Если этого не было сделано и квартира будет продана, велика вероятность расторжения договора купли-продажи уполномоченными органами (прокуратура, органы опеки).
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Не забудьте получить нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке, но в собственность только одного из супругов. Или можно предоставить брачный договор где определен порядок владения.
Если покупали не в браке - нотариальное заявление, что квартира приобреталась не в браке.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу