arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Договор купли-продажи
ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ


- НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
- ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
  До 1998 года свидетельство не прилагалось
  С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
  С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор купли-продажи
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Совместно нажитое имущество
Сокрытие факта приобретения квартиры в браке с целью ее продажи без согласия второй половины. Проверить данную информацию можно:
- посмотреть в самом договоре купли-продажи, иногда делают запись, состоит или не состоит покупатель в браке на момент подписания договора
- штамп в паспорте, стоит внимательнее отнестись к факту замены Продавцом  паспорта перед продажей
Риск расторжения минимален, т.к. иск второй половину будет адресован к продавцу, но лучше подстраховаться.
Так же, верховный суд дал разъяснения, что если квартира была приобретена в браке, но на одного из супругов, и в течение 3 лет с момента развода, вторая половина не подала в суда на разделение имущества, то имущество признается 100% собственностью супруга, владеющего квартирой.

Продает юридическое лицо
Объясняя предыдущую покупку на юридическое лицо, используют следующее: был выкуп, выкупил адвокат, переоформили за долги, переоформили как гарантию и т.д.
Покупая у юридического лица важно помнить:
- юридическое лицо несет ответственность в рамках уставного капитала
- генеральным директором юридического лица может выступать подставное лицо
- юридическое лицо специально регистрировалось для целей покупки и продажи данной квартиры
- юридическое лицо может быть закрыто в любой момент

Несколько сделок подряд
Если квартира несколько раз перепродавалась за сравнительно короткий срок, то есть резон задуматься. Особенно, если сейчас собственником выступает, рассмотренное выше, юридическое лицо.
Чаще всего, данные передачи квартиры из рук в руки производят, чтобы сложнее было расторгнуть какую-то первоначальную сделку, которая, скорее всего, проходила с нарушением чьих-то прав и/или закона РФ.

Использование материнского капитала
Если при предыдущей покупке использовались средства материнского капитала: напрямую для оплаты продавцу или для закрытия ипотечного кредита, то по закону сегодняшние продавцы обязаны были наделить детей долями в праве собственности. Если этого не было сделано и квартира будет продана, велика вероятность расторжения договора купли-продажи уполномоченными органами (прокуратура, органы опеки).


Особые пункты договора
Ознакомиться  и изучить все пункты  договора купли-продажи на предмет наличия в них сослагательных условий, и/или условий,  которые могут стать обременительными для сегодняшнего покупателя:
- лица, сохраняющие право пользования и регистрации
- рассрочка по оплате цены квартиры по предыдущему договору
- длительные сроки физической передачи квартиры
- пункт о наличии перепланировки
- наличие действующих договоров аренды и т.д.

Для проверки рекомендуем:

- Получить архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах.

- Получить расширенную выписку их ЕГРП/ЕГРН и проверить историю всех переходов права по квартире за все время.

- Получить справку из ЕГРН и проверить сведения по собственникам квартиры, документам основаниям права собственности, основные характеристики квартиры, наличие арестов и обременений и т.д.

- Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Попросите это сделать собственников, или используйте иные способы получения справок, или проведите медицинское освидетельствование продавца на сделке.  

- Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию. Помимо справок из диспансеров, проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов, ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.

- Получить у Продавца выписки из банка или из пенсионного фонда, подтверждающие неиспользование материнского капитала для приобретения квартиры

- Получить у Продавца справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам  и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)

- Сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании.

- Получить нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке и в собственность только одного из супругов, или нотариальное заявление от продавца, что квартира приобреталась не в браке, или брачный договор, где определен порядок владения.

- Проверить штампы о регистрации в уполномоченном органе на договорах.
Исключение:
- электронная регистрация договора: договор подписан сторонами, но без штампов
- электронная подпись и электронная регистрация: на договоре нет подписей, нет штампов.

Дополнительно проверьте:
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- банкротство собственников
- отсутствие в базе антитеррор


СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать:
- Отсутствие на квартире любых обременений, ограничений, задолженностей
- Последствия расторжения договора купли-продажи по вине Продавца, особенно, если  цена показана “не вся”
- Использовались или не использовались средства материнского капитала для приобретения Квартиры, в том числе, на погашение ипотечного  кредита.
- Наличие или отсутствие закономерных причин для банкротства Продавца.
- Недвижимость является или не является совместно нажитым имуществом.
- Основные принципы исполнения условий договора, в том числе, условия взаиморасчета.
- Сделка ни для кого не является кабальной, обременительно, совершенной под давлением
- Сроки юридического освобождения (выписки), если при продаже в квартире есть зарегистрированные лица, и сроки физической передачи квартиры по акту передачи

РЕКОМЕНДУЕМ:
Если в договоре фигурирует не вся стоимость квартиры, попросите продавца написать дополнительную расписку (или обязательство) на разницу. Примеры есть на сайте.
Дополнительно рекомендуем делать страхование титула – риск потери права собственности.


ВАЖНО
Дополнительно на сайте Вы можете найти:
- Алгоритмы проверок по различным видам документов.
В истории любой Квартиры может быть несколько переходов прав со сменой собственников, соответственно, будут различные правоустанавливающие документы – рекомендуем проверять все виды документов, по которым передавалась Квартира.
- Как безопасно забронировать Квартиру, виды предварительных договоров и нюансы их составления, что попросить у Продавца, как не потерять предоплату.
- Проект договора купли-продажи с необходимыми пунктами.
И т.д.

ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего “в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- расторжение договора ренты, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов  рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и,  которые не хотят освобождать квартиру - только через суд.
- завещание, выписанное задним числом, но по факту после смерти наследодателя. Сейчас практически не встречается

ВАМ МОЖЕТ ПРИГОДИТЬСЯ!

ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроврекаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
Рекомендации по выбору квартиры

- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
Как забронировать, на что смотреть

- Кто может принимать предоплату
- Формы договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
Как безопасно провести сделку

- Готовимся к сделке, готов ли Продавец?
- Проверяем договор купли-продажи
- Виды безопасных расчетов, нюансы
- Важные советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу