arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Договор дарения
ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ: ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

- НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
- ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
- СДЕЛКА. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

ДОКУМЕНТЫ ОСНОВАНИЯ
Свидетельство:
  До 31 января 1998 года свидетельство не прилагалось
  С 31 января 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
  С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор дарения (дарственная)

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Другие родственники
Если даритель в возрасте и подарил одному из родственников, другие могут попытаться оспорить дарение. В качестве аргументов, чаще всего, приводят физическое состояние дарителя. Особенно, если Даритель состоял на учете в диспансерах.

Дарение с целью продажи
Данные операции проводят, когда для продажи необходимо согласие соседей – комната в коммунальной квартире, доля в квартире, а согласие на продажу брать не хотят, или им его не дают. Но данный факт трудно подтверждаемый, т.к. нужно доказать факт оплаты при данном дарении, а это, практически невозможно.

Расторжение, инициированное дарителем.
Иногда даритель сам пытается инициировать расторжение договора дарения по разным причинам: н-р, на момент дарения состоял на учетах в диспансерах (наркологический и/или психоневрологический) и не отдавал отчет своим действиям, и/или самого дарителя пытаются физически выселить из квартиры, хотя в договоре прописано условие сохранения его регистрации и проживания, и/или акцент на “сделку по принуждению” и т.д.

Обременительные условия договора дарения.
Иногда в договоре дарения (да и в любых иных договорах), особенно заключенными между родственниками, встречаются условия, которые в будущем могут осложнить жизнь будущему покупателю. Наиболее распространённое - это сохранение права регистрации и проживания дарителя.

Для проверки рекомендуем:
- Получить архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах

- Получить справку из ЕГРН и проверить все сведения по квартире, в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.

- Получить расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире

- Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Очень желательно получить такие же справки и на Дарителя. Попросите это сделать собственников, или используйте иные способы получения справок, или проведите медицинское освидетельствование продавца на сделке.  

- Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию. Помимо справок из диспансеров, проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов, ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.

- Получить у Продавца справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам  и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)

- Сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании

- Проверить соответствие записей, штампов.

Дополнительно проверьте:
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- банкротство собственников
- отсутствие собственников в базе антитеррор

СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В договоре купли-продаже, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать:
- Отсутствие на квартире любых обременений, ограничений, задолженностей.
- Последствия расторжения договора купли-продажи по вине Продавца, особенно, если  цена показана “не вся”
- Использовались или не использовались средства материнского капитала для приобретения Квартиры, в том числе, на погашение ипотечного  кредита.
- Наличие или отсутствие закономерных причин для банкротства Продавца.
- Основные принципы исполнения условий договора, в том числе, условия взаиморасчета.
- Сделка ни для кого не является кабальной, обременительно, совершенной под давлением
- Что нет лиц, сохраняющих право пользования квартирой, после перехода права к покупателю
- Сроки юридического освобождения (выписки), если при продаже в квартире есть зарегистрированные лица, и сроки физической передачи квартиры по акту передачи


РЕКОМЕНДУЕМ:
Если в договоре фигурирует не вся стоимость квартиры, попросите продавца написать дополнительную расписку (или обязательство) на разницу. Примеры есть на сайте.
Дополнительно рекомендуем делать страхование титула – риск потери права собственности.

ВАЖНО
Дополнительно на сайте Вы можете найти:
1. Алгоритмы проверок по различным видам документов.
В истории любой Квартиры может быть несколько переходов прав со сменой собственников, соответственно, будут различные правоустанавливающие документы – рекомендуем проверять все виды документов, по которым передавалась Квартира. есть на сайте
2. Предварительные договоры.
Как безопасно забронировать Квартиру, виды предварительных договоров и нюансы их составления, что попросить у Продавца, как не потерять предоплату.
3. Проект договора купли-продажи.
Идем на сделку: подписываем договор купли-продажи, осуществляем взаиморасчеты, важные пункты договора-купли-продажи.

ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке, и продажа без согласия второго супруга
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего “в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- расторжение договора ренты, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов  рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и,  которые не хотят освобождать квартиру - только через суд.
- завещание, выписанное задним числом, но по факту после смерти наследодателя. Сейчас практически не встречается


ВАМ МОЖЕТ ПРИГОДИТЬСЯ!

ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроврекаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
Рекомендации по выбору квартиры

- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
Как забронировать, на что смотреть

- Кто может принимать предоплату
- Формы договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
Как безопасно провести сделку

- Готовимся к сделке, готов ли Продавец?
- Проверяем договор купли-продажи
- Виды безопасных расчетов, нюансы
- Важные советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу