Рента, пожизненное содержание
ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА:
ДОГОВОР РЕНТЫ, ПОЖИЗНЕННОГО
СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Рента исполненная/не исполненная
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Возможные названия договора:
Договор о предоставлении пожизненной ренты
Договор постоянной ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Расторжение договора ренты родственниками рентополучателя
Их мотивы ясны: их лишают наследства. И иногда они только после отхода родственника в мир иной, узнают, что последний заключил договор ренты с одним из многочисленных родственников или, вообще, посторонним лицом. Причины подачи иска могут разными: рентополучатель состоял на учетах в диспансере, рентодатель не выполнял условия договора ренты, что повлекло смерть рентополучателя.
Нахождение рентополучателя на учетах в диспансерах
Данный договор ренты могут расторгнуть даже, если квартиру уже продали другому лицу. Если рентополучатель состоял на учете в диспансере при первоначальном заключении договора ренты, то родственники обязательно используют данный факт для признания договора ренты недействительным, а, соответственно, и все последующие договоры и сделки, в силу того, что рентополучатель, находясь на учете в диспансере, мог не отдавать отчет своим действиям.
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников (и рентополучателя, если рента неисполненная), что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Желательно, получить такие же справки и на рентополучателя даже в случае исполненной ренты.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально.
Нотариус удостоверит дееспособность продавцов (и рентополучателя, если рента неисполненная). Так же, попросите продавцов (и рентополучателя, если рента неисполненная) взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов (и рентополучателя, если рента неисполненная) позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Если рента неисполненная, то договор будет трехсторонним: покупатель, продавец, рентополучатель. Поэтому все вышеперечисленное касается и рентополучателя.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам (и рентополучателю, если рента неисполненная) есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Не забудьте получить нотариальное согласие второго супруга собственника на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке, но в собственность только одного из супругов. Или можно предоставить брачный договор где определен порядок владения.
Если покупали не в браке - нотариальное заявление, что квартира приобреталась не в браке.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
ДОГОВОР РЕНТЫ, ПОЖИЗНЕННОГО
СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Рента исполненная/не исполненная
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Возможные названия договора:
Договор о предоставлении пожизненной ренты
Договор постоянной ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Расторжение договора ренты родственниками рентополучателя
Их мотивы ясны: их лишают наследства. И иногда они только после отхода родственника в мир иной, узнают, что последний заключил договор ренты с одним из многочисленных родственников или, вообще, посторонним лицом. Причины подачи иска могут разными: рентополучатель состоял на учетах в диспансере, рентодатель не выполнял условия договора ренты, что повлекло смерть рентополучателя.
Нахождение рентополучателя на учетах в диспансерах
Данный договор ренты могут расторгнуть даже, если квартиру уже продали другому лицу. Если рентополучатель состоял на учете в диспансере при первоначальном заключении договора ренты, то родственники обязательно используют данный факт для признания договора ренты недействительным, а, соответственно, и все последующие договоры и сделки, в силу того, что рентополучатель, находясь на учете в диспансере, мог не отдавать отчет своим действиям.
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников (и рентополучателя, если рента неисполненная), что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Желательно, получить такие же справки и на рентополучателя даже в случае исполненной ренты.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально.
Нотариус удостоверит дееспособность продавцов (и рентополучателя, если рента неисполненная). Так же, попросите продавцов (и рентополучателя, если рента неисполненная) взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов (и рентополучателя, если рента неисполненная) позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Если рента неисполненная, то договор будет трехсторонним: покупатель, продавец, рентополучатель. Поэтому все вышеперечисленное касается и рентополучателя.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам (и рентополучателю, если рента неисполненная) есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Не забудьте получить нотариальное согласие второго супруга собственника на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке, но в собственность только одного из супругов. Или можно предоставить брачный договор где определен порядок владения.
Если покупали не в браке - нотариальное заявление, что квартира приобреталась не в браке.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу