Наследство: по закону/по завещанию
ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА:
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО
ПО ЗАКОНУ / ПО ЗАВЕЩАНИЮ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Свидетельство о праве на наследство по закону /завещанию
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Наследники, которые могли не знать о смерти наследодателя и своевременно не заявили о своих правах.
Наследники той же очереди или выше, доказав в суде, что не могли знать о смерти наследодателя и/или по уважительной причине не могли физически приехать к нотариусу для вступления в наследство, могут оспорить итоги наследования.
Скрытые наследники первой очереди
Дети, не родные одному из супругов, являются наследниками первой очереди на имущество родителя, которому они являются родными. Н-р, дети отца по первому браку будут наследовать его имущество независимо от того живет он сними или нет.
Наследники, которые имели обязательную долю в наследстве.
Инвалиды 1 и 2 второй группы, лица, находящиеся на попечительстве наследодателя, которых не указали в завещании при завещании сохраняют права на обязательную долю в наследстве (согласно очереди) у наследников.
Завещания на лица, которые не являются родственниками наследодателю
Иногда квартиры завещаются лицам, которые не являются родственниками. Это может быть связано с тем, что, например, третье лицо ухаживало за наследодателем перед смертью. Родственники наследодателя могут пытаться оспорить данное решения, ссылаясь на недееспособность наследодателя, но т.к. завещание фиксируется у нотариуса, доказать этот факт крайне затруднительно. Но риск появления наследников с обязательной долей всегда остается.
Завещания, которые появились после смерти наследодателя
“Псевдо племянники”, которые обязательно фигурируют в данных схемах, чаще всего проходимцы, аферисты. В 1990 - середине 2000 года мошенники, в связке с участковыми и нотариусами, выяснив, что родственников нет, оформляли завещания задним числом, т.е. после смерти наследодателя (собственника квартиры), и становились собственниками квартиры. Квартира всегда продавалась с занижением реальной стоимости в договоре.
После громких уголовных дел данная схема сейчас практически не встречается.
Квартира после смерти наследодателя, у которого отсутствуют родственники, является выморочным имуществом и должна отходить государству.
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Желательно, получить аналогичные справки и на наследодателя.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно запросите :
- запросите у продавца оригинал свидетельство о смерти наследодателя, с отметкой на обратной стороне о выплате “похоронных, или решение суда о признании умершим
- запросите у продавца подтверждение его родства с наследодателем: свидетельства о рождении, свидетельства о браке при смене фамилий и т.д.
Если наследник не прямой родственник наследодателю, очень желательно выяснить родственную связь. Иногда разговор помогает с соседями
- нотариально заверенные заявления от собственников об отсутствии иных наследников (форма есть у нотариуса).
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО
ПО ЗАКОНУ / ПО ЗАВЕЩАНИЮ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Свидетельство о праве на наследство по закону /завещанию
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Наследники, которые могли не знать о смерти наследодателя и своевременно не заявили о своих правах.
Наследники той же очереди или выше, доказав в суде, что не могли знать о смерти наследодателя и/или по уважительной причине не могли физически приехать к нотариусу для вступления в наследство, могут оспорить итоги наследования.
Скрытые наследники первой очереди
Дети, не родные одному из супругов, являются наследниками первой очереди на имущество родителя, которому они являются родными. Н-р, дети отца по первому браку будут наследовать его имущество независимо от того живет он сними или нет.
Наследники, которые имели обязательную долю в наследстве.
Инвалиды 1 и 2 второй группы, лица, находящиеся на попечительстве наследодателя, которых не указали в завещании при завещании сохраняют права на обязательную долю в наследстве (согласно очереди) у наследников.
Завещания на лица, которые не являются родственниками наследодателю
Иногда квартиры завещаются лицам, которые не являются родственниками. Это может быть связано с тем, что, например, третье лицо ухаживало за наследодателем перед смертью. Родственники наследодателя могут пытаться оспорить данное решения, ссылаясь на недееспособность наследодателя, но т.к. завещание фиксируется у нотариуса, доказать этот факт крайне затруднительно. Но риск появления наследников с обязательной долей всегда остается.
Завещания, которые появились после смерти наследодателя
“Псевдо племянники”, которые обязательно фигурируют в данных схемах, чаще всего проходимцы, аферисты. В 1990 - середине 2000 года мошенники, в связке с участковыми и нотариусами, выяснив, что родственников нет, оформляли завещания задним числом, т.е. после смерти наследодателя (собственника квартиры), и становились собственниками квартиры. Квартира всегда продавалась с занижением реальной стоимости в договоре.
После громких уголовных дел данная схема сейчас практически не встречается.
Квартира после смерти наследодателя, у которого отсутствуют родственники, является выморочным имуществом и должна отходить государству.
Для проверки рекомендуем получить:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю переходов права по квартире в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Желательно, получить аналогичные справки и на наследодателя.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Дополнительно запросите :
- запросите у продавца оригинал свидетельство о смерти наследодателя, с отметкой на обратной стороне о выплате “похоронных, или решение суда о признании умершим
- запросите у продавца подтверждение его родства с наследодателем: свидетельства о рождении, свидетельства о браке при смене фамилий и т.д.
Если наследник не прямой родственник наследодателю, очень желательно выяснить родственную связь. Иногда разговор помогает с соседями
- нотариально заверенные заявления от собственников об отсутствии иных наследников (форма есть у нотариуса).
Дополнительно:
- действительность паспортов собственников
- банкротство собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- отсутствие собственников в базе антитеррор
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу