arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Наследство: по закону/по завещанию
ПРОДАЦЫ ЯВЛЯЮТСЯ НАСЛЕДНИКАМИ ПО ЗАКОНУ / ПО ЗАВЕЩАНИЮ
    
- НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
- ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
  До 1998 года свидетельство не прилагалось
  С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
  С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Свидетельство о праве на наследство по закону /завещанию

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Наследники, которые могли не знать о смерти наследодателя и своевременно не заявили о своих правах нотариусу, открывшему наследственное дело.
Наследники той же очереди или выше, доказав в суде, что не могли знать о смерти наследодателя и/или по уважительной причине не могли физически приехать к нотариусу для вступления в наследство, могут оспорить итоги наследования.
Очередность наследования определена законом о наследовании.

Скрытые наследники первой очереди
Дети, не родные одному из супругов, являются наследниками первой очереди на имущество родителя, которому они являются родными. Н-р, дети отца по первому браку будут наследовать его имущество независимо от того живет он сними или нет.

Наследники, которые имели обязательную долю в наследстве – инвалиды 1 и 2 второй группы, лица, находящиеся на попечительстве наследодателя, которых не указали в завещании
При завещании сохраняются права на обязательную долю в наследстве (согласно очереди) у наследников: инвалидов 1 и 2 группы, и граждан находящихся под опекой и попечительством.

Завещания на лица, которые не являются родственниками наследодателю
“Псевдо племянники”, которые обязательно фигурируют в данных схемах, чаще всего проходимцы, аферисты, если не докажут обратного: подтверждение своего родства и четкий ответ на вопрос: ”Почему?” и/или “За что?”, написали на него завещание.
Данная схема встречается и сейчас, в риске находятся квартиры одиноких людей. Квартира после смерти данных лиц, должна отходить государству.

Завещания, которые появились после смерти наследодателя
В 1990-2000 года мошенники в связке с участковыми и нотариусами, выяснив, что родственников нет, оформляли завещания задним числом, т.е. после смерти наследодателя (собственника квартиры).
После громких уголовных дел данная схема сейчас практически не встречается.
Квартира после смерти данных лиц, должна отходить государству.

Для проверки рекомендуем:

- Запросить у продавца копию завещания, чтобы сравнить подпись наследодателя на завещании с его подписью на иных документах для минимизации риска подделывания подписи, но это не панацея

- Запросите у продавца оригинал свидетельство о смерти наследодателя, с отметкой на обратной стороне о выплате “похоронных, или решение суда о признании умершим

- Запросить у продавца подтверждение его родства с наследодателем: свидетельства о рождении, свидетельства о браке при смене фамилий и т.д.
Если наследник не родственник наследодателю, иногда они представляются племянниками, очень желательно выяснить причину такого “подарка”, дополнительно поговорить с соседями по подъезду. Это особенно важно, если наследство оформлено недавно, и в договоре купли-продажи планируют указать не всю сумму.

- Получить нотариально заверенные заявления от вступивших в наследство, что в случае обнаружения других наследников и их претензиях на имущество, они обязуются сами и без привлечения нового собственника решить вопросы.

- используя любые средства и методы (н-р, разговор с соседями, обделенными при наследстве родственниками и т.д.) проверить наличие наследников, которые имеют обязательную долю при наследовании, но которых обделили завещанием. Так же, желательно,  найти потенциальных наследников, которые имеют одинаковую очередь наследования с сегодняшним наследником, и  получить все отказы от наследства.

- Получить архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах

- Получить справку из ЕГРН и проверить все сведения по квартире, в том числе, на наличие арестов и обременений и т.д.

- Получить расширенную выписку их ЕГРП/ЕГРН и проверить историю всех переходов права по квартире за все время

- Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Попросите это сделать собственников, или используйте иные способы получения справок, или проведите медицинское освидетельствование продавца на сделке.  

- Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию. Помимо справок из диспансеров, проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов, ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.

- Получить у Продавца справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам  и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)

- Сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании.

- Проверить соответствие записей, штампов, дат данным Росреестра.

Дополнительно проверьте:
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- банкротство собственников
- отсутствие в базе антитеррор

СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Кроме данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и его цены рекомендуем не забыть про следующие нюансы:
- Отсутствие на квартире любых обременений, ограничений, задолженностей.
- Последствия расторжения договора купли-продажи по вине Продавца, особенно, если  цена показана “не вся”
- Использовались или не использовались средства материнского капитала для приобретения Квартиры, в том числе, на погашение ипотечного  кредита.
- Наличие или отсутствие закономерных причин для банкротства Продавца.
- Основные принципы исполнения условий договора, в том числе, условия взаиморасчета.
- Сделка ни для кого не является кабальной, обременительно, совершенной под давлением
- Сроки юридического освобождения (выписки), если при продаже в квартире есть зарегистрированные лица, и сроки физической передачи квартиры по акту передачи

РЕКОМЕНДУЕМ:
Если в договоре фигурирует не вся стоимость квартиры, попросите продавца написать дополнительную расписку (или обязательство) на разницу.
Дополнительно рекомендуем делать страхование титула – риск потери права собственности.


ВАЖНО
Дополнительно на сайте Вы можете найти:
Алгоритмы проверок по различным видам документов.
В истории любой Квартиры может быть несколько переходов прав со сменой собственников, соответственно, будут различные правоустанавливающие документы – рекомендуем проверять все виды документов, по которым передавалась Квартира. есть на сайте
Предварительные договоры.
Как безопасно забронировать Квартиру, виды предварительных договоров и нюансы их составления, что попросить у Продавца, как не потерять предоплату.
Проект договора купли-продажи.
Идем на сделку: подписываем договор купли-продажи, осуществляем взаиморасчеты, важные пункты договора-купли-продажи.

ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего “в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- расторжение договора ренты, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов  рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и,  которые не хотят освобождать квартиру - только через суд.
- завещание, выписанное задним числом, но по факту после смерти наследодателя. Сейчас практически не встречается

ВАМ МОЖЕТ ПРИГОДИТЬСЯ!

ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроврекаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
Рекомендации по выбору квартиры

- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
Как забронировать, на что смотреть

- Кто может принимать предоплату
- Формы договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
Как безопасно провести сделку

- Готовимся к сделке, готов ли Продавец?
- Проверяем договор купли-продажи
- Виды безопасных расчетов, нюансы
- Важные советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу