arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Новостройка: собственность/переуступка
ПРОДАВЦЫ ПОКУПАЛИ НОВОСТРОЙКУ

- НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
- ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
- ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
  До 1998 года свидетельство не прилагалось
  С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
  С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор долевого участия (ДДУ)
Договор инвестирования/соинвестирования/предварительный договор
Договор участия в кооперативе ЖСК/ТСЖ/ТСН/иное и справка о выплате пая
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры, акт о взаиморасчетах

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Продажа без регистрации договора
В конце 90-х начале 2000-х продажа новостроек, которые не в собственности, без регистрации договора в уполномоченном органе, была распространенной практикой. После вступления в силу закона 214ФЗ – только регистрация.

Банкротство застройщика
До момента оформления собственности на новостройку риск банкротства присутствует. Важно изначально верно выбирать объект на первичном рынке, опираясь на прямые и косвенные признаки несостоятельности застройщика: затягивание сроков сдачи по своим объектам, негатив с СМИ, Интернете, заниженные цены, отсутствие активности на объекте.

Сложность с оформлением в собственность
Данная ситуация было распространена в начале и середине 2000-х, когда дом сначала строили, а потом оформляли разрешительную документацию.
Если дом “давно” сдан, построен, люди проживают, а собственность на квартиру не получена, есть повод более тщательно рассмотреть. С чем связано данное обстоятельство: с нежеланием продавцов платить имущественный налог, или весь дом не может оформить право собственности без судебного решения, или дело в другом.

Двойные продажи
Последующие переуступки права требования, т.е. передача прав на новостройку до оформления права собственности другому лицу, должны проходить с официального письменного согласия первого продавца – застройщика. За исключением, когда такого обязательства нет в предыдущем договоре, но такое сейчас практически не встречается. Рекомендуем, чтобы такое согласие было в любом случае – это одна из гарантии от двойных продаж.

Перепланировки
Часто новостройки сдают без внутренних перегородок и все, что впоследствии построено или достроено, нужно официально регистрировать.
Очень важно:  не были ли нарушены санитарно-допустимые нормы при постановке перегородок и планировании пространства, согласовывали ли проект в управляющей компании, особенно, если речь идет о переносе мокрых точек.

Совместно нажитое имущество
Сокрытие факта приобретения квартиры в браке с целью ее продажи без согласия второй половины. Проверить данную информацию можно:
- в самом договоре купли-продажи, иногда делать запись, состоит или не состоит покупатель в браке
- штамп в паспорте, стоит внимательнее отнестись к факту замены Продавцом  паспорта перед продажей
Риск расторжения минимален, т.к. иск второй половину будет адресован к продавцу, но лучше подстраховаться.

Продает юридическое лицо
Не относится к покупке новостройки у компании застройщика.
У новостроек чаще всего юридическое лицо выступает либо застройщик, либо подрядчик, с которым рассчитались квартирой.
Если же квартира уже в собственности, то покупая у юридического лица важно помнить:
- юридическое лицо несет ответственность в рамках уставного капитала
- генеральным директором юридического лица может выступать подставное лицо
- юридическое лицо специально регистрировалось для целей покупки и продажи данной квартиры
- юридическое лицо может быть закрыто в любой момент

Использование материнского капитала
Если при предыдущей покупке использовались средства материнского капитала: напрямую для оплаты продавцу или для закрытия ипотечного кредита, то по закону сегодняшние продавцы обязаны были наделить детей долями в праве собственности. Если этого не было сделано, и квартира будет продана, то в будущем существует вероятность расторжения договора купли-продажи по заявлению уполномоченных органов (прокуратура, органы опеки). В ситуации с переуступкой права такая ситуация считается патовой: продавец не может наделить правами своих детей пока не оформит квартиру в собственность на себя. Поэтому в данной ситуации провести переуступку прав по всем правилам не получится.

Если новостройка в собственности, для проверки рекомендуем:

- Получить архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах. Если в собственность квартиру оформили совсем недавно, то достаточно будет обычной выписки из домовой книги.

- Получить справку из ЕГРН и проверить сведения по собственникам квартиры, документам основаниям права собственности, основные характеристики квартиры, наличие арестов и обременений и т.д.

- Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости. Попросите это сделать собственников, или используйте иные способы получения справок, или проведите медицинское освидетельствование продавца на сделке.  

- Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию. Помимо справок из диспансеров, проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов, ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.

- Получить у Продавца выписки из банка или из пенсионного фонда, подтверждающие неиспользование материнского капитала для приобретения квартиры

- Получить у Продавца справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам  и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)

- Сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании.

- Получить нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке и в собственность только одного из супругов, или нотариальное заявление от продавца, что квартира приобреталась не в браке.

- Проверить соответствие записей, штампов, дат данным Росреестра.
Исключение:
- электронная регистрация договора: договор подписан сторонами, но без штампов
- электронная подпись и электронная регистрация: на договоре нет подписей, нет штампов.


Если новостройка еще не в собственности, для проверки рекомендуем:

- Получить справку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия и  проверить все сведения по земельному участку, на котором находится объект, документы основания на возникновение права, наличие арестов и обременений и т.д.

- Все расчеты  по предыдущим сделкам должны быть официально подтверждены сегодняшним продавцом, желательно, чтобы дополнительно был акт о взаиморасчетах.

- Обратите внимание, что после сдачи дома в эксплуатацию официальная регистрация переуступки права по договору долевого участия и ЖСК запрещена.  Поэтому вам могут предложить иные формы договоров: предварительные, договора бронирования и т.д., согласно которому, Продавец обязуется заключить с Вами в будущем договор купли-продажи квартиры, но после того как оформит право собственности на себя. А оформлять это право на себя он могут это ОЧЕНЬ долго, а деньги Вы передадите в день подписания предварительного (или иного договора).

- Обязательно наличие письменного согласия застройщика на переуступку права, если это предусмотрено предыдущим договором

- Проверьте все параметры квартиры: адрес, секция, этаж, площадь, планировка и т.д.

Дополнительно проверьте:
- наличие счетчиков, договоры на них, поверка
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- информацию о сносе, реконструкции, реновации
- банкротство собственников
- отсутствие в базе антитеррор


СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ или ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ

Кроме данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и его цены рекомендуем не забыть про следующие нюансы:
- Отсутствие на квартире любых обременений, ограничений, задолженностей.
- Последствия расторжения договора купли-продажи по вине Продавца, особенно, если  цена показана “не вся”
- Использовались или не использовались средства материнского капитала для приобретения Квартиры, в том числе, на погашение ипотечного  кредита.
- Наличие или отсутствие закономерных причин для банкротства Продавца.
- Недвижимость является или не является совместно нажитым имуществом.
- Основные принципы исполнения условий договора, в том числе, условия взаиморасчета.
- Сделка ни для кого не является кабальной, обременительно, совершенной под давлением
- Сроки юридического освобождения (выписки), если при продаже в квартире есть зарегистрированные лица, и сроки физической передачи квартиры по акту передачи (если квартира уже в собственности)

РЕКОМЕНДУЕМ:
Если в договоре фигурирует не вся стоимость квартиры, попросите продавца написать дополнительную расписку (или обязательство) на разницу.
Если покупаете по  переуступке права требования, т.е. покупаете новостройку не в собственности, не забудьте попросить Продавца получить согласие застройщика на переуступку. Это согласие понадобится на регистрацию.

ВАЖНО
Дополнительно на сайте Вы можете найти:
- Алгоритмы проверок по различным видам документов.
В истории любой Квартиры может быть несколько переходов прав со сменой собственников, соответственно, будут различные правоустанавливающие документы – рекомендуем проверять все виды документов, по которым передавалась Квартира.
- Как безопасно забронировать Квартиру, виды предварительных договоров и нюансы их составления, что попросить у Продавца, как не потерять предоплату.
- Проект договора купли-продажи с необходимыми пунктами.

ИЗВЕСТНЫЕ “Серые схемы”

- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего “в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- расторжение договора ренты, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов  рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и,  которые не хотят освобождать квартиру - только через суд.
- завещание, выписанное задним числом, но по факту после смерти наследодателя. Сейчас практически не встречается


ВАМ МОЖЕТ ПРИГОДИТЬСЯ!

ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроврекаКвартиры.рф:

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
Рекомендации по выбору квартиры

- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
Как забронировать, на что смотреть

- Кто может принимать предоплату
- Формы договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
Как безопасно провести сделку

- Готовимся к сделке, готов ли Продавец?
- Проверяем договор купли-продажи
- Виды безопасных расчетов, нюансы
- Важные советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу