Новостройка: собственность/переуступка
ДОКУМЕНТЫ ПРОДАВЦА:
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ,
ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор долевого участия
Договор участия в долевом строительстве
Договор инвестирования/соинвестирования/предварительный договор
Договор участия в кооперативе ЖСК/ТСЖ/ТСН
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры, акт о взаиморасчетах
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Совместно нажитое имущество
Сокрытие факта приобретения квартиры в браке с целью ее продажи без согласия второй половины. Проверить данную информацию можно:
- посмотреть в самом договоре купли-продажи, иногда делают запись, состоит или не состоит покупатель в браке на момент подписания договора
- штамп в паспорте, стоит внимательнее отнестись к факту замены Продавцом паспорта перед продажей
После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
Использование материнского капитала
Если при покупке использовались средства материнского капитала: напрямую для оплаты продавцу или для закрытия ипотечного кредита, то по закону в последующем на детей должны быть выделены доли в праве собственности. Но сделать это можно когда новостройка будет оформлена в собственность и когда будет закрыт ипотечный кредит.
Поэтому провести переуступку права требования на новостройку, при покупке которой использовались средства материнского капитала, без нарушения закона не получится.
Перепланировки
Многие новостройки сдают без внутренних перегородок и все, что впоследствии построено, достроено, перенесено и отличается от первоначального плана на квартиру от застройщика, нужно официально согласовывать и регистрировать.
Так же, важно чтобы не были нарушены допустимые нормы при планировании пространства и расположении мокрых точек.
Банкротство застройщика
До момента оформления собственности на новостройку риск банкротства присутствует. Затягивание сроков сдачи по своим объектам, негатив с СМИ, интернете, заниженные цены, отсутствие активности на объекте - все это риск. После вступления закона об эскроу-счетах риск оказаться в банкротстве существенно снизился.
Если новостройка в собственности:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Не забудьте получить нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке, но в собственность только одного из супругов. Или можно предоставить брачный договор где определен порядок владения.
Если покупали не в браке - нотариальное заявление, что квартира приобреталась не в браке.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Если новостройка не в собственности понадобится:
- выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия на данном земельном участке
- справка от застройщика, что цена квартиры оплачена полностью или выписка с экроу-счета от продавца.
- письменное согласия застройщика на переуступку права, если это предусмотрено предыдущим договором
После сдачи дома в эксплуатацию переуступку права по договору долевого провести не получится. Поэтому вам могут предложить форму покупки по предварительному договору, согласно которому, Продавец обязуется заключить с Вами в будущем договор купли-продажи квартиры, но после того как оформит право собственности на себя. Оплата будет проведена актом зачета.
С физическим лицом такую схему проводить не рекомендуется.
Дополнительно проверьте:
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- банкротство собственников
- отсутствие в базе антитеррор
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ,
ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ
НАИМЕНОВАНИЕ И СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ
Свидетельство:
До 1998 года свидетельство не прилагалось
С 1998 года стали выдавать Свидетельство о регистрации права
С 15.07.2016 года свидетельство заменила выписка из ЕГРП/ЕГРН
Договор долевого участия
Договор участия в долевом строительстве
Договор инвестирования/соинвестирования/предварительный договор
Договор участия в кооперативе ЖСК/ТСЖ/ТСН
Акт передачи (приемки-передачи) квартиры, акт о взаиморасчетах
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Совместно нажитое имущество
Сокрытие факта приобретения квартиры в браке с целью ее продажи без согласия второй половины. Проверить данную информацию можно:
- посмотреть в самом договоре купли-продажи, иногда делают запись, состоит или не состоит покупатель в браке на момент подписания договора
- штамп в паспорте, стоит внимательнее отнестись к факту замены Продавцом паспорта перед продажей
После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
Использование материнского капитала
Если при покупке использовались средства материнского капитала: напрямую для оплаты продавцу или для закрытия ипотечного кредита, то по закону в последующем на детей должны быть выделены доли в праве собственности. Но сделать это можно когда новостройка будет оформлена в собственность и когда будет закрыт ипотечный кредит.
Поэтому провести переуступку права требования на новостройку, при покупке которой использовались средства материнского капитала, без нарушения закона не получится.
Перепланировки
Многие новостройки сдают без внутренних перегородок и все, что впоследствии построено, достроено, перенесено и отличается от первоначального плана на квартиру от застройщика, нужно официально согласовывать и регистрировать.
Так же, важно чтобы не были нарушены допустимые нормы при планировании пространства и расположении мокрых точек.
Банкротство застройщика
До момента оформления собственности на новостройку риск банкротства присутствует. Затягивание сроков сдачи по своим объектам, негатив с СМИ, интернете, заниженные цены, отсутствие активности на объекте - все это риск. После вступления закона об эскроу-счетах риск оказаться в банкротстве существенно снизился.
Если новостройка в собственности:
- архивную выписку из домовой книги и проверить сведения обо всех ранее зарегистрированных лицах
- справку из ЕГРН с описью правоустанавливающих документов и проверить состав документов и сопутствующие номера и даты
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров на Собственников, что они не состоят на учете, не обращались (если обращались, то по какой причине), особенно рекомендуется, если Продавцы в возрасте, и сделка проходит не по полной рыночной стоимости – в договоре фигурирует не вся стоимость недвижимости.
- справки подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и платежам за электроэнергию (электричество можно проверить самостоятельно, зная лицевой счет и позвонив в энегосбыт района, города)
Данные справки может взять только собственник квартиры либо уполномоченное лицо.
У специалиста с рынка недвижимости тоже есть возможность получать подобную информацию, но не в виде официальных документов.
Так же, в случае возрастных Продавцов или при внешне видимых отклонениях: н-р, слабое зрение и/или слух, заторможенность, рекомендуется проводить сделку нотариально. Нотариус удостоверит дееспособность продавцов. Так же, попросите продавцов взять справки из диспансеров с записью, что “сделки с недвижимостью проводить может”.
Если сделку будете проводить в простой письменной форме, то по внешним признакам, убедитесь, что состояние продавцов позволяет адекватно воспринимать информацию.
Если есть сомнение проведите медицинское освидетельствование на сделке перед подписанием документов.
Так же ОЧЕНЬ ЖЕЛАТЕЛЬНО убедиться, что продавцам есть куда прописаться и переехать.
Важно помнить, что выписка людей пенсионного возраста, несовершеннолетних детей, людей, находящихся под опекой и попечительство в “воздух” - большой риск для покупателя.
Не забудьте получить нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры, если ранее квартира приобреталась в браке, но в собственность только одного из супругов. Или можно предоставить брачный договор где определен порядок владения.
Если покупали не в браке - нотариальное заявление, что квартира приобреталась не в браке.
Так же, желательно, сопоставить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если документов БТИ нет в наличие, то планировки квартиры типовых серий можно найти в интернете, план квартиры в новостройке – можно посмотреть в приложении к договору ДДУ или иного договора, или попросить в управляющей компании
Если новостройка не в собственности понадобится:
- выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия на данном земельном участке
- справка от застройщика, что цена квартиры оплачена полностью или выписка с экроу-счета от продавца.
- письменное согласия застройщика на переуступку права, если это предусмотрено предыдущим договором
После сдачи дома в эксплуатацию переуступку права по договору долевого провести не получится. Поэтому вам могут предложить форму покупки по предварительному договору, согласно которому, Продавец обязуется заключить с Вами в будущем договор купли-продажи квартиры, но после того как оформит право собственности на себя. Оплата будет проведена актом зачета.
С физическим лицом такую схему проводить не рекомендуется.
Дополнительно проверьте:
- действительность паспортов собственников
- долги по налогам и судебным приставам
- банкротство собственников
- отсутствие в базе антитеррор
СДЕЛКА: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
В договоре купли-продажи, кроме проверки данных Покупателя и Продавца, адреса Квартиры и ее цены, есть еще несколько важных пунктов, которые следует прописать. Проект договора размещен на сайте.
Не рекомендуем связываться без специалиста со схемами по занижению рыночной стоимости в договоре с целью ухода от налога.
В случае любого сомнения дополнительно рекомендуем делать страхование титула (риск потери права собственности).
С чем сталкивались мы и другие специалисты:
- подделка доверенности на продажу
- подделка паспорта продавца
- занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, когда продавец пожилой и состоит на учетах в диспансерах с последующим признанием сделки недействительной и возвратом только суммы по договору
- снятие обременения банка в виде ипотеки по поддельным документам от банка, о погашенной задолженности. Обременение снимают перед сделкой и тут же продают.
- сокрытие факта, что квартира покупалась в браке и продажа без согласия второго супруга. После разъяснения верховного суда данный вид риска стал не так опасен для покупателя, т.к. претензии теперь можно предъявлять ко второму супругу, но не к ничего не знавшему покупателю.
- снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и пенсионера“в воздух” перед сделкой без одновременного или последующего приобретения альтернативной площади для постановки на регистрационный учет – высокий риск возврата обратно на регистрационный учет, и соответственно, в квартиру
- подделка выписки из домовой книги с целью не показывать человека находящегося в заключении и ином месте, но который официально зарегистрирован и сохраняет право пользования квартирой
- целенаправленное и умышленное расторжение договора ренты рентополучателем, из-за слабой юридической защиты в договоре ренты (договор проживания с пожизненным иждивением) интересов рентодателя
- сложные ситуации с арендаторами, договор аренды у которых закончился и, которые не хотят освобождать квартиру - выселение только через суд.
- свежее завещание, на человека, не связанного с наследодателем, и который не может подтвердить родство. В 90-х и начале 2000-х встречалась схема с выписанным после смерти наследодателя завещании. Реализовалась в сговоре с нотариусом. Продажа всегда была с занижением реальной стоимости. Сейчас не встречается.
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу