Приступаем к поиску
АЛГОРИТМ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ:
ПРИСТУПАЕМ К ПОИСКУ
ВЫБОР
Приступая к поиску квартиры у покупателя есть задачи, которые он хочет решить, купив квартиру. У него есть требования к квартире, дому, локации. Обладая определенными финансовыми возможностями он начинает изучать рынок предложений.
Удобнее всего начинать с обзорного мониторинга всего города, округа, района. Т.к. изменяя те или иные параметры, удается рассмотреть в каком районе за Ваши деньги квартиры побольше, в каком поменьше, дома получше, ближе до центра, есть набережная, есть парк и т.д. Затем переходите от одного важного приоритета к другому, взвешиваете, что важнее район или площадь, класс жилого комплекса или наличие инфраструктуры.
Возможны следующие варианты:
1. Вы знаете, где хотите купить
2. Локацию предстоит выбрать
3. Вы хотите инвестировать, локация не первостепенна
1. Вы знаете, где хотите купить
У Вас есть четкие привязки и приоритеты, возможно, Вы знакомы с районом. Вы берете определенный сегмент, заполняете в базе требования к квартире и дому и вперед. Зная район покупки Вы можете использовать как выгрузку вариантов списком, так и поиск на карте
2. Вы еще не решили, где хотите купить
И так, изначально в базе квартир, Вы заполняете важные для Вас параметры, и смотрите, именно на карте (а не списком), где есть такие варианты.
Иногда, при поиске меняете комнатность и метраж, категорию и этажность дома, и изучаете новые результаты своего запроса.
После такого мониторинга у Вас начнет появляться понимание ценообразования. Останется лишь выбрать локацию на основании определяющих приоритетов и приступить к проработке вариантов.
3. Вы хотите инвестировать
Если Вы никогда прежде этого не делали, то Вы должны понимать, что рынок не всегда растет, и покупка для инвестиций чатно имеет иные критерии выбора нежели покупка для проживания.
Для инвестиций в квартиры необходимы:
- умение анализировать рынок для понимания его динамики
- познания в психологии поведения покупателя на рынке, особенно в условиях неопределенности рынка (н-р, стагнация, сезонность и т.д.)
- знания о ликвидности, и как она влияет на цену
- знания о застройщиках и качестве их объектов
Поэтому, прежде чем приступать, очень желательно, получить советы опытных инвесторов и риелторов.
Крое своих приоритетов при выборе локации желательно учитывать:
- транспортную ситуацию: наличие метро (или перспектива открытия), ж/д, загруженность дорог утром и вечером
- инфраструктуру: наличие садов и школ, магазинов, поликлиник, предприятий быта и общепита
- экологический аспект: наличие рядом производств, промзон, ТЭП, ЛЭП, мусорных полигонов, автомагистралей, крупных развязок, выбросов вредных веществ и т.д. Так же, в интернете можно найти информацию о планирующихся постройках дорог, эстакад, соединительных хорд, дублеров магистралей и т.д.
Факторы, влияющие на стоимость:
- первый, последний (особенно, где нет тех этажа) этаж
- второй этаж, если окна выходят на козырек, крышу, газовая труба под окном, на первом этаже магазин, ресторан и т.д.
- торцевая квартира (применимо в основном к старым домам), вероятность промерзания, протечек
- квартира в углу дома, и окна расположены близко к окнам соседа
- окна на оживленную улицу
- стена квартиры граничит с лифтовой шахтой и/или мусоропроводом
- наличие в доме магазинов: ночной завоз товаров, живность
- недостатки планировки без возможности исправить: маленький коридор, выпирающий вентиляционный короб на небольшой кухне, проходная комната и т.д.
- часто совершаемые сделки с квартирой
Если рассматриваете новостройку, то на плане этажа и генплане застройки можно посмотреть расположение квартиры в доме, а так же, оценить потенциальный вид из окон и сторону света.
Можно уточнить про планы по облагораживанию территории, а так же наличие паркинга, закрыта ли будет территория и т.д.
После определения района поиска можно приступать к проработке объявлений в данном районе.
Для поиска квартиры в базах используются следующие параметры:
- расположение: метро, город
- новостройка/вторичка
- цена (задавайте чуть выше своих возможностей: есть торг, есть ипотека)
- количество комнат, изолированные/проходные/смежные
- площадь квартиры, жилой площади, кухни
- этажность дома
- год постройки дома
- дом и программы: снос, реконструкция, реновация (актуально для ипотеки)
- материал стен
- раздельный/нераздельный санузел
- наличие балкона/лоджии
Это примерный перечень параметров, которые бывают в фильтрах. Но все сразу они используются когда рынок очень насыщенный, и нужно сократить количество вариантов. Обычно используется первых 5-6 пунктов.
При поиске в базе всегда “заходите” чуть выше своих финансовых возможностей, так Вы сможете увидеть и понять как сформировался рынок в данном месте, почему одно дороже, а другое дешевле.
ПЕРВЫЙ РАЗГОВОР ПО ТЕЛЕФОНУ
Чтобы зря не ездить и не смотреть квартиры, которые изначально Вам не подходят, необходимо при первом разговоре выяснить несколько важных деталей:
- вид документов и срок владения
- кто собственник, есть ли несовершеннолетние (продажа с разрешения органов опеки с одновременным приобретением альтернативной площади)
- какую стоимость укажут в договоре при продаже (если в собственности менее 3-5 лет)
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки)
- закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку), или будет продажа из под залога
- квартира продается с одновременным приобретением альтернативной площади (альтернатива), или без (прямая продажа, свободная продажа).
Если альтернатива, уточните смотрели ли они варианты для себя, есть ли такие варианты в наличии, и если по телефону начали “плавать”, то ОЧЕНЬ большая вероятность, что вся эта ситуация долгоиграющая, если вообще, реализуемая, и можно просто потерять с ними время
- состояние квартиры, если ремонт: когда делали, что делали
- при поиске студии или комнаты в коммуналке, обязательно уточняйте это отдельная студия/комната в виде отдельного объекта со своим кадастровым номером или доля в квартире!
- перепланировки и их вид, особенно, неузаканиваемые*, например:
- затронуты несущие конструкции (толстые линии на плане)
- мокрая точка перенесена в жилую зону
- кухня “поменялась местами” с комнатой
- зона кухни залезла в санузел и наоборот и т.д.
*Это только восстанавливать
Это может стать причиной отказа ипотечного банка
В дальнейшем необходимо посмотреть в документах БТИ наличие красных линий - это значит, что факт перепланировки зафиксирован, а так же, посмотрите в выписке ЕГРН, нет ли ограничений в регистрационных действиях из-за проведенной перепланировки.
- куда “выходят” окна (особенно, если дом находится на дороге), сторона света
- привязана ли продажа квартиры к одновременной покупке альтернативной площади
- наличие тех этажа, если этаж последний
- наличие козырьков, крыш и т.д., если этаж второй
- какие документы в наличии (комплект БТИ/техпаспорта готовится от 7 до 14 дней, актуально при ипотеке)
Если новостройка от застройщика:
- спросите про варианты квартир, которые есть в продаже
- уточните про скидки, специальные программы по ипотеке
- уточните сроки сдачи объекта в эксплуатацию, передачи ключей
- есть ли шоурумы, чтобы посмотреть планировку, отделку
- какую инфраструктуру планируют создать и т.д.
Если переуступка права требования:
- какая стоимость будет указана в основном договоре, получено ли согласие от застройщика
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки), закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку)
ЕДЕМ СМОТРЕТЬ КВАРТИРУ
Перед выездом всегда делайте контрольный звонок: люди могут забыть про показ, перепутать время и т.д. Желательно, самим не опаздывайте на просмотр.
Когда поедете или пойдете к дому, обратите внимание на сам путь: заезды и выезды, пеший путь от метро (ж/д, маршрутки) к дому (особенно вечером), дорогу из школы и/или детсада домой и т.д.
На месте обратите внимание на:
- общее состояние дома, наличие огороженной территории (если было заявлено), состояние двора: наличие детских площадок, наличие нежелательных заведений в доме или рядом, возможности и культуру парковки (есть ли охраняемая).
В подъезде:
домофон, консьерж, количество лифтов (наличие грузового лифта), состояние на этаже, культура в местах общего пользования: заставлены ли общие коридоры, здороваются ли люди в подъезде (на этаже), запахи.
В квартире:
- очень важны ощущения при нахождении в квартире: комфортно/не комфортно
- состояние квартиры начиная от входной двери, состояние коммуникаций (электрика, трубы), если был заявлен ремонт, попросите рассказать подробнее.
- наличие бытового шума: от животных, соседей, шума с улицы, наличие посторонних запахов (особенно первый этаж)
- вид из окна: козырьки, крыши, трубы, стадионы, а так же сторона света (вопрос солнца) и т.д.
- уточните про перепланировки, возможно, у продавцом есть план квартиры (н-р БТИ, техпаспорт)
- если квартира на первом этаже, обратите на высоту подоконника с улицы, на запах сырости в подъезде
- если квартира на втором этаже, посмотрите на наличие козырьков под окнами, решетки на окнах, наличие газовых труб под окном
- наличие техэтажа, если квартира на последнем этаже (но это не гарантия о жары и протечек)
- обратите внимание, что и как говорит продавец, о чем рассказывает, как отвечает на вопросы. Особенно важно, что он будет говорить о ремонте (если заявлен ремонт): если человек делал для себя, он с радостью расскажет много подробностей
- смотреть лучше в тишине и, желательно, вечером, когда все соседи пришли домой с работы. Еще желательнее провести несколько просмотров в разное время суток
ВАЖНО:
- не озвучивайте вслух все недостатки квартиры – вы не добьетесь снижения цены, а раздраженный хозяин гарантирован, будьте доброжелательны, но и не восхищайтесь , вам еще обсуждать цену.
- если же продавец и/или его представитель ведут себя “не слишком” гостеприимно, если, конечно, вы до этого не опоздали на просмотр: они раздражаются, торопят, с нежеланием отвечают на вопросы и т.д. - это первый звонок, что связываться с этим продавцом “себе дороже”, т.к. подготовка к сделке и сама сделка (если она вообще состоится) доставят Вам множество нервных ситуаций.
Очень важно на просмотре быть предельно тактичными и вежливыми, т.к. если, вы продолжите дальнейшее общение с продавцами при подготовке к сделке, то характер и манеру этого общения вы обозначите сразу, и все пройдет гладко.
ПРИСТУПАЕМ К ПОИСКУ
ВЫБОР
Приступая к поиску квартиры у покупателя есть задачи, которые он хочет решить, купив квартиру. У него есть требования к квартире, дому, локации. Обладая определенными финансовыми возможностями он начинает изучать рынок предложений.
Удобнее всего начинать с обзорного мониторинга всего города, округа, района. Т.к. изменяя те или иные параметры, удается рассмотреть в каком районе за Ваши деньги квартиры побольше, в каком поменьше, дома получше, ближе до центра, есть набережная, есть парк и т.д. Затем переходите от одного важного приоритета к другому, взвешиваете, что важнее район или площадь, класс жилого комплекса или наличие инфраструктуры.
Возможны следующие варианты:
1. Вы знаете, где хотите купить
2. Локацию предстоит выбрать
3. Вы хотите инвестировать, локация не первостепенна
1. Вы знаете, где хотите купить
У Вас есть четкие привязки и приоритеты, возможно, Вы знакомы с районом. Вы берете определенный сегмент, заполняете в базе требования к квартире и дому и вперед. Зная район покупки Вы можете использовать как выгрузку вариантов списком, так и поиск на карте
2. Вы еще не решили, где хотите купить
И так, изначально в базе квартир, Вы заполняете важные для Вас параметры, и смотрите, именно на карте (а не списком), где есть такие варианты.
Иногда, при поиске меняете комнатность и метраж, категорию и этажность дома, и изучаете новые результаты своего запроса.
После такого мониторинга у Вас начнет появляться понимание ценообразования. Останется лишь выбрать локацию на основании определяющих приоритетов и приступить к проработке вариантов.
3. Вы хотите инвестировать
Если Вы никогда прежде этого не делали, то Вы должны понимать, что рынок не всегда растет, и покупка для инвестиций чатно имеет иные критерии выбора нежели покупка для проживания.
Для инвестиций в квартиры необходимы:
- умение анализировать рынок для понимания его динамики
- познания в психологии поведения покупателя на рынке, особенно в условиях неопределенности рынка (н-р, стагнация, сезонность и т.д.)
- знания о ликвидности, и как она влияет на цену
- знания о застройщиках и качестве их объектов
Поэтому, прежде чем приступать, очень желательно, получить советы опытных инвесторов и риелторов.
Крое своих приоритетов при выборе локации желательно учитывать:
- транспортную ситуацию: наличие метро (или перспектива открытия), ж/д, загруженность дорог утром и вечером
- инфраструктуру: наличие садов и школ, магазинов, поликлиник, предприятий быта и общепита
- экологический аспект: наличие рядом производств, промзон, ТЭП, ЛЭП, мусорных полигонов, автомагистралей, крупных развязок, выбросов вредных веществ и т.д. Так же, в интернете можно найти информацию о планирующихся постройках дорог, эстакад, соединительных хорд, дублеров магистралей и т.д.
Факторы, влияющие на стоимость:
- первый, последний (особенно, где нет тех этажа) этаж
- второй этаж, если окна выходят на козырек, крышу, газовая труба под окном, на первом этаже магазин, ресторан и т.д.
- торцевая квартира (применимо в основном к старым домам), вероятность промерзания, протечек
- квартира в углу дома, и окна расположены близко к окнам соседа
- окна на оживленную улицу
- стена квартиры граничит с лифтовой шахтой и/или мусоропроводом
- наличие в доме магазинов: ночной завоз товаров, живность
- недостатки планировки без возможности исправить: маленький коридор, выпирающий вентиляционный короб на небольшой кухне, проходная комната и т.д.
- часто совершаемые сделки с квартирой
Если рассматриваете новостройку, то на плане этажа и генплане застройки можно посмотреть расположение квартиры в доме, а так же, оценить потенциальный вид из окон и сторону света.
Можно уточнить про планы по облагораживанию территории, а так же наличие паркинга, закрыта ли будет территория и т.д.
После определения района поиска можно приступать к проработке объявлений в данном районе.
Для поиска квартиры в базах используются следующие параметры:
- расположение: метро, город
- новостройка/вторичка
- цена (задавайте чуть выше своих возможностей: есть торг, есть ипотека)
- количество комнат, изолированные/проходные/смежные
- площадь квартиры, жилой площади, кухни
- этажность дома
- год постройки дома
- дом и программы: снос, реконструкция, реновация (актуально для ипотеки)
- материал стен
- раздельный/нераздельный санузел
- наличие балкона/лоджии
Это примерный перечень параметров, которые бывают в фильтрах. Но все сразу они используются когда рынок очень насыщенный, и нужно сократить количество вариантов. Обычно используется первых 5-6 пунктов.
При поиске в базе всегда “заходите” чуть выше своих финансовых возможностей, так Вы сможете увидеть и понять как сформировался рынок в данном месте, почему одно дороже, а другое дешевле.
ПЕРВЫЙ РАЗГОВОР ПО ТЕЛЕФОНУ
Чтобы зря не ездить и не смотреть квартиры, которые изначально Вам не подходят, необходимо при первом разговоре выяснить несколько важных деталей:
- вид документов и срок владения
- кто собственник, есть ли несовершеннолетние (продажа с разрешения органов опеки с одновременным приобретением альтернативной площади)
- какую стоимость укажут в договоре при продаже (если в собственности менее 3-5 лет)
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки)
- закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку), или будет продажа из под залога
- квартира продается с одновременным приобретением альтернативной площади (альтернатива), или без (прямая продажа, свободная продажа).
Если альтернатива, уточните смотрели ли они варианты для себя, есть ли такие варианты в наличии, и если по телефону начали “плавать”, то ОЧЕНЬ большая вероятность, что вся эта ситуация долгоиграющая, если вообще, реализуемая, и можно просто потерять с ними время
- состояние квартиры, если ремонт: когда делали, что делали
- при поиске студии или комнаты в коммуналке, обязательно уточняйте это отдельная студия/комната в виде отдельного объекта со своим кадастровым номером или доля в квартире!
- перепланировки и их вид, особенно, неузаканиваемые*, например:
- затронуты несущие конструкции (толстые линии на плане)
- мокрая точка перенесена в жилую зону
- кухня “поменялась местами” с комнатой
- зона кухни залезла в санузел и наоборот и т.д.
*Это только восстанавливать
Это может стать причиной отказа ипотечного банка
В дальнейшем необходимо посмотреть в документах БТИ наличие красных линий - это значит, что факт перепланировки зафиксирован, а так же, посмотрите в выписке ЕГРН, нет ли ограничений в регистрационных действиях из-за проведенной перепланировки.
- куда “выходят” окна (особенно, если дом находится на дороге), сторона света
- привязана ли продажа квартиры к одновременной покупке альтернативной площади
- наличие тех этажа, если этаж последний
- наличие козырьков, крыш и т.д., если этаж второй
- какие документы в наличии (комплект БТИ/техпаспорта готовится от 7 до 14 дней, актуально при ипотеке)
Если новостройка от застройщика:
- спросите про варианты квартир, которые есть в продаже
- уточните про скидки, специальные программы по ипотеке
- уточните сроки сдачи объекта в эксплуатацию, передачи ключей
- есть ли шоурумы, чтобы посмотреть планировку, отделку
- какую инфраструктуру планируют создать и т.д.
Если переуступка права требования:
- какая стоимость будет указана в основном договоре, получено ли согласие от застройщика
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки), закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку)
ЕДЕМ СМОТРЕТЬ КВАРТИРУ
Перед выездом всегда делайте контрольный звонок: люди могут забыть про показ, перепутать время и т.д. Желательно, самим не опаздывайте на просмотр.
Когда поедете или пойдете к дому, обратите внимание на сам путь: заезды и выезды, пеший путь от метро (ж/д, маршрутки) к дому (особенно вечером), дорогу из школы и/или детсада домой и т.д.
На месте обратите внимание на:
- общее состояние дома, наличие огороженной территории (если было заявлено), состояние двора: наличие детских площадок, наличие нежелательных заведений в доме или рядом, возможности и культуру парковки (есть ли охраняемая).
В подъезде:
домофон, консьерж, количество лифтов (наличие грузового лифта), состояние на этаже, культура в местах общего пользования: заставлены ли общие коридоры, здороваются ли люди в подъезде (на этаже), запахи.
В квартире:
- очень важны ощущения при нахождении в квартире: комфортно/не комфортно
- состояние квартиры начиная от входной двери, состояние коммуникаций (электрика, трубы), если был заявлен ремонт, попросите рассказать подробнее.
- наличие бытового шума: от животных, соседей, шума с улицы, наличие посторонних запахов (особенно первый этаж)
- вид из окна: козырьки, крыши, трубы, стадионы, а так же сторона света (вопрос солнца) и т.д.
- уточните про перепланировки, возможно, у продавцом есть план квартиры (н-р БТИ, техпаспорт)
- если квартира на первом этаже, обратите на высоту подоконника с улицы, на запах сырости в подъезде
- если квартира на втором этаже, посмотрите на наличие козырьков под окнами, решетки на окнах, наличие газовых труб под окном
- наличие техэтажа, если квартира на последнем этаже (но это не гарантия о жары и протечек)
- обратите внимание, что и как говорит продавец, о чем рассказывает, как отвечает на вопросы. Особенно важно, что он будет говорить о ремонте (если заявлен ремонт): если человек делал для себя, он с радостью расскажет много подробностей
- смотреть лучше в тишине и, желательно, вечером, когда все соседи пришли домой с работы. Еще желательнее провести несколько просмотров в разное время суток
ВАЖНО:
- не озвучивайте вслух все недостатки квартиры – вы не добьетесь снижения цены, а раздраженный хозяин гарантирован, будьте доброжелательны, но и не восхищайтесь , вам еще обсуждать цену.
- если же продавец и/или его представитель ведут себя “не слишком” гостеприимно, если, конечно, вы до этого не опоздали на просмотр: они раздражаются, торопят, с нежеланием отвечают на вопросы и т.д. - это первый звонок, что связываться с этим продавцом “себе дороже”, т.к. подготовка к сделке и сама сделка (если она вообще состоится) доставят Вам множество нервных ситуаций.
Очень важно на просмотре быть предельно тактичными и вежливыми, т.к. если, вы продолжите дальнейшее общение с продавцами при подготовке к сделке, то характер и манеру этого общения вы обозначите сразу, и все пройдет гладко.
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу