arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Приступаем к поиску
АЛГОРИТМ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ: ПРИСТУПАЕМ К ПОИСКУ

Рекомендации по выбору
Важные критерии выбора
Объект при ипотеке, нюансы
Что спросить по телефону
Едем смотреть квартиру

НАЧИНАЕМ ПОИСК: Что мы хотим, и что мы можем.

Возможны следующие варианты:
1. Вы знаете, где хотите купить
2. Вы еще не решили, где хотите купить
3. Вы хотите инвестировать: главное - рост цены и ликвидность

У Вас есть:
- финансовые возможности – бюджет
- пожелания по местоположению
- пожелания по дому: кирпичный, монолитный, этажность, и т.д.
- пожелания по квартире: комнат, метраж, этаж, и т.д.

1.    Вы знаете, где хотите купить
Здесь алгоритм поиска понятен: у Вас есть четкие привязки и приоритеты, возможно, Вы знакомы с районом.
Нужно лишь вставить необходимые параметры поисковик базы данных, и Вы получите выгрузку из вариантов.
Первый звонок продавцу и просмотр квартиры см.ниже по тексту.

2. Вы еще не решили, где хотите купить
Начинаем с мониторинга всего города, района.
В фильтре базы квартир, заполняем важные для Вас параметры и ценовые возможности, и смотрим, желательно на карте (а не списком), где есть такие варианты.
Иногда, при поиске в базах, есть смысл менять комнатность и метраж, категорию и этажность дома, и получать несколько вариантов выгрузки (списков квартир).
После такого мониторинга у Вас начнет появляться понимание ценообразования.
Далее выбираете, из подходящих по цене, самые приоритетные для Вас районы по близости к:
- метро, ж/д, автотранспорт и т.д.
- родственники
- работа
- поликлиника
- парк
- спортивная секция
- школа и т.д.

Останется только проработать квартиры в выбранном месте.

3.Вы хотите инвестировать

Если Вы никогда прежде этого не делали, то Вам понадобится следующее:
- знания психологии покупателя
- знания динамики рынка
- знания о застройщиках, их объектах
- знания о понятии “ликвидность квартир, объекта”
- знания о ценообразовании, психологии продавца и покупателя в условиях неопределенности рынка (н-р, стагнация, сезонность и т.д.)
- умение работать с базами квартир на вторичном и первичном рынках, рынке аренды
Опытный инвестор всем этим владеет в совершенстве.

Так же при выборе района желательно учитывать:
- Инфраструктуру и ее перспективы:
Наличие метро (или перспектива открытия), ж/д, загруженность дорог утром и вечером.
Инфраструктура – наличие садов и школ, магазинов, поликлиник, предприятий быта и общепита
- Экологический аспект:
В интернете можно найти экологические карты С помощью них можно получить информацию о наличии рядом производств, промзон, ТЭП, ЛЭП, мусорных полигонов, автомагистралей, крупных развязок, выбросов вредных веществ и т.д.
Так же, в интернете можно найти информацию о планирующихся постройках: дорог, эстакад, соединительных хорд, дублеров магистралей и т.д.

То, что Вы учтете при покупке, Вам пригодится и при последующей продаже, аренде.

Старайтесь, по возможности, исключать факторы, снижающие ликвидность объекта:
- первый, последний (особенно, где нет тех этажа) этаж
- второй этаж, если окна выходят на козырек, крышу, газовая труба под окном, на первом этаже магазин, ресторан и т.д.
- торцевая квартира (применимо в основном к старым домам), вероятность промерзания, протечек
- квартира в углу дома, и окна расположены близко к окнам соседа
- окна на оживленную улицу,  
- стена квартиры граничит с лифтовой шахтой и/или мусоропроводом
- наличие в доме магазинов: ночной завоз товаров, живность
- недостатки планировки без возможности исправить: маленький коридор, выпирающий вентиляционный короб на небольшой кухне, проходная комната и т.д.
- часто совершаемые сделки с квартирой

Если рассматриваете новостройку, то на плане этажа и генплане застройки можно посмотреть расположение квартиры и дома, а так же, оценить потенциальный вид из окон.
Уточните про планы по облагораживанию территории, а так же наличие паркинга, закрыта ли будет территория и т.д.
Не забывайте про сторону света.

После определения района поиска можно приступать к проработке объявлений в данном районе.

Для поиска квартиры в базах используются следующие параметры:
- расположение: метро, город
- новостройка/вторичка
- цена (задавайте чуть выше своих возможностей: есть торг, есть ипотека)
- количество комнат, изолированные/проходные/смежные
- площадь квартиры, жилой площади, кухни
- этажность дома
- год постройки дома
- дом и программы: снос, реконструкция, реновация (актуально для ипотеки)
- материал стен
- раздельный/нераздельный санузел
- наличие балкона/лоджии

Дополнительные параметры: подробности по состоянию квартиры, на какую сторону света выходят окна, состояние территории и подъезда, наличие паркинга, вид документов, наличие необходимой инфраструктуры и т.д., лучше уточнить по телефону.
При поиске в базе, завышайте на 3-5% ваши финансовые возможности. Это позволит расширить зону поиска. А эти 3-5 % можно постараться отыграть при торге.

ПЕРВИЧНЫЙ РАЗГОВОР ПО ТЕЛЕФОНУ

Чтобы зря не ездить и не смотреть квартиры, которые изначально Вам не подходят, необходимо при первом разговоре выяснить несколько важных деталей.

При первичном разговоре рекомендуем уточнять:

- вид документов и срок владения
- кто собственник, есть ли несовершеннолетние (продажа с разрешения органов опеки с одновременным приобретением альтернативной площади)
- какую стоимость укажут в договоре при продаже (если в собственности менее 3-5 лет)
- состояние квартиры, если ремонт: когда делали, что делали
- при поиске студии или комнаты в коммуналке, обязательно уточняйте это отдельная студия/комната в виде отдельного объекта со своим кадастровым номером или доля в квартире!
- распространенные неузаканиваемые перепланировки, их вид  (возможен отказ банка при ипотеке):
         - затронуты несущие конструкции (толстые линии на плане)
         - мокрая точка перенесена в жилую зону
         - кухня “поменялась местами” с комнатой
         - зона кухни залезла в санузел и наоборот и т.д.
          В дальнейшем необходимо посмотреть в документах БТИ наличие красных линий - это значит, что факт перепланировки
          зафиксирован, а так же, посмотрите в выписке ЕГРН, нет ли ограничений в регистрационных действиях из-за проведенной
          перепланировки.
-  куда “выходят” окна (особенно, если дом находится на дороге), сторона света
- привязана ли продажа квартиры к одновременной покупке альтернативной площади
- спросите про тех этаж, если этаж последний
- спросите про козырьки, крыши, газовые трубы и прочее, если этаж у квартиры второй
- когда продавцы готовы идти на сделку (насколько срочная продажа)
- какие документы в наличии (комплект БТИ/техпаспорта готовится от 7 до 14 дней, актуально при ипотеке)
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки)
- закрыт ли ипотечный кредит, если брали ипотеку, или будет продажа из под залога
- квартира продается с одновременным приобретением альтернативной площади (альтернатива), или без (прямая продаж, свободная продажа).
Если альтернатива, уточните насколько их ситуация с переездом решаемая, смотрели ли они варианты для себя, есть ли такие варианты в наличии – если по телефону начали “плавать”, то ОЧЕНЬ большая вероятность, что вся эта ситуация долгоиграющая, если вообще, реализуемая. Вы может просто потерять время (не зависимо от того риелтор ли там, или сам собственник занимается).

Если новостройка от застройщика:
- уточните наличие нужной Вам квартиры
- уточните про аналогичные варианты квартир
- уточните сроки сдачи объекта в эксплуатацию, передачи ключей
- продажа по 214 ФЗ
- есть ли шоурумы, чтобы посмотреть планировку, отделку

Если по переуступке права требования продает физическое лицо (или юридическое лицо) уточните:
- какая стоимость будет указана в основном договоре, получено ли согласие от застройщика
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки), закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку)


ЕДЕМ СМОТРЕТЬ

Перед выездом сделайте контрольный звонок, уточните, что показ “в силе”.

Не опаздывайте на просмотр!

На месте обратите внимание на:
- состояние двора, наличие детских площадок, наличие нежелательных заведений в доме или рядом, состояние подъезда, этажа, лифта (количество лифтов, наличие грузового лифта), оцените дорогу от метро (ж/д, маршрутки) к дому (особенно вечером), дорогу из школы и/или детсада  домой, возможности и культуру парковки,
- общее состояние дома: ДМФ, подъезд, консьерж, соседи, двор, огороженная территория, охраняемая парковка, запахи, здороваются ли люди в подъезде

Внутри квартиры обратите внимание на:
- состояние квартиры (особенно, если заявлен ремонт), состояние коммуникаций (электрика, трубы)
- наличие бытового шума: от животных, соседей, шума с улицы, наличие посторонних  запахов (особенно первый этаж)
- если квартира на последнем этаже, важно наличие  техэтажа, если его нет, то летом будет жарко (иногда жарко даже с тех этажом)
- смотрим из окна: козырьки, крыши, трубы, стадионы, сторона света (вопрос солнца) и т.д.
- факты, указывающие на перепланировку. Уточните про план квартиры (н-р БТИ, техпаспорт), возможно, он есть в наличии
- если квартира на первом этаже, обратите внимание на запах сырости в подъезде, наличие магазина в доме (живность), решетки на окнах  и сигнализацию (безопасность), высота подоконника с улицы, наличие газовых труб под окном
- обратите внимание, что и как говорит Продавец, о чем рассказывает, как отвечает на вопросы. Особенно важно, что он будет говорить о ремонте (если заявлен ремонт): если человек делал для себя, он расскажет много подробностей
- смотреть лучше в тишине и, желательно, вечером, когда все соседи пришли домой с работы. Еще желательнее провести несколько просмотров в разное время суток

ВАЖНО:
- не озвучивайте вслух все недостатки квартиры – вы не добьетесь снижения цены, а раздраженный хозяин гарантирован, будьте доброжелательны, но не восхищайтесь (если Вам позже все же нужна скидка)
- аналогично, если продавец и/или его представитель ведут себя “слишком” не гостеприимно: раздражаются, торопят и т.д., т.е. всем своим видом и поведением показывают, что они в Вас не очень заинтересованы – уходите и не связывайтесь, иначе подготовка к сделке и сама сделка (если она вообще состоится) доставят Вам множество нервных ситуаций. Да и энергетика в квартире с после таких хозяев…


РЕКОМЕНДАЦИИ

- Перед поиском составьте  для себя список приоритетных сторон квартиры, дома, района
- Чтобы не тратить время на “пустые” поездки, составьте список необходимых вопросов, которые Вы зададите по телефону.
- Желательно посмотреть квартиру хотя бы пару раз в разное время: днем, вечером
- При просмотре уделите внимание перепланировкам, состоянию
- Уточните стоимость эксплуатационного обслуживания (особенно, если дом бизнес уровня и выше)
- Торгуйтесь аргументировано. Попробуйте уточнить у Продавца о возможной величине скидки. Есть смысл спрашивать о возможности торга при первом разговоре по телефону
- На просмотре будьте доброжелательны, готовьте почву для адекватного общения
- Если покупаете у застройщика, сопоставьте карту и место расположения на ней объекта (ген план на сайте продавца), с реальной картой, т.к. иногда зеленая зона - это кладбище, иногда ж/д пути "пропадают", иногда небольшая дорога - это многополосный проспект и т.д.
- Не спешите принимать решение по покупке: советуйтесь, сопоставляйте, постоянно делайте анализ рынка, несколько раз смотрите, возвращайтесь к списку приоритетов.

Выбор должен быть сделан на “холодную голову”, должны быть учтены все приоритетные нюансы.

“Покупать надо, то, что нельзя изменить.”
Всем удачи!


ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроверкаКвартиры.рф:

ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ
- Виды правоустанавливающих документов
- Потенциальные риски и “подводные камни”
- Рекомендации по их минимизации
- Перечень необходимых проверок

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
- Предусмотрительный торг
- Виды договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
- Безопасность, прежде всего!
- Проверяем документы
- Виды расчетов, нюансы
- Советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу