arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Приступаем к поиску
АЛГОРИТМ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ: ПРИСТУПАЕМ К ПОИСКУ

С чего начинать
Определяем приоритеты
Что спросить по телефону
Едем смотреть квартиру


НАЧИНАЕМ ПОИСК: Что мы хотим, и что мы можем.

Возможны следующие варианты:
1.    Вы знаете, где хотите купить
2.    Вы еще не решили, где хотите купить
3.    Вы хотите инвестировать: главное - рост цены и ликвидность

Что у Вас есть:
- финансовые возможности – бюджет
- пожелания по местоположению
- пожелания по дому: кирпичный, монолитный, этажность, и т.д.
- пожелания по квартире: комнат, метраж, этаж, и т.д.

1. Вы знаете, где хотите купить
Здесь алгоритм поиска понятен: у Вас есть четкие привязки и приоритеты, возможно, Вы знакомы с районом.
Нужно лишь вставить необходимые параметры поисковик базы данных, и Вы получите выгрузку из вариантов.
Первый звонок продавцу и просмотр квартиры см.ниже по тексту.

2. Вы еще не решили, где хотите купить
Начинаем с мониторинга всего города, округа, района.
В фильтре базы квартир, заполняем важные для Вас параметры, и смотрим, желательно на карте (а не списком), где есть такие варианты.
Иногда, при поиске в базах, есть смысл менять комнатность и метраж, категорию и этажность дома, и получать несколько вариантов выгрузки (списков квартир).
После такого мониторинга у Вас начнет появляться понимание ценообразования.
Далее выберете самые приоритетные для Вас районы по близости к:
- метро, ж/д, автотранспорт и т.д.
- родственники
- работа
- поликлиника
- парк
- спортивная секция
- школа и т.д.
Останется только проработать квартиры в выбранном месте.

3. Вы хотите инвестировать
Если Вы никогда прежде этого не делали, то Вам понадобится следующее:
- знания динамики рынка
- знания о застройщиках, их объектах
- знания о понятии “ликвидность квартир, объекта”
- знания психологии покупателя
- знания о ценообразовании, психологии продавца и покупателя в условиях неопределенности рынка (н-р, стагнация, сезонность и т.д.)
- умение работать с базами квартир на вторичном и первичном рынках
Желательно получить советы опытных инвесторов.

Общие рекомендации.
При выборе района желательно учитывать:
- Инфраструктуру и ее перспективы:
Наличие метро (или перспектива открытия), ж/д, загруженность дорог утром и вечером.
Инфраструктура – наличие садов и школ, магазинов, поликлиник, предприятий быта и общепита.
- Экологический аспект:
В интернете можно найти экологические карты С помощью них можно получить информацию о наличии рядом производств, промзон, ТЭП, ЛЭП, мусорных полигонов, автомагистралей, крупных развязок, выбросов вредных веществ и т.д.
Так же, в интернете можно найти информацию о планирующихся постройках: дорог, эстакад, соединительных хорд, дублеров магистралей и т.д.

Старайтесь, по возможности, исключать факторы, снижающие ликвидность объекта:
- первый, последний (особенно, где нет тех этажа) этаж
- второй этаж, если окна выходят на козырек, крышу, газовая труба под окном, на первом этаже магазин, ресторан и т.д.
- торцевая квартира (применимо в основном к старым домам), вероятность промерзания, протечек
- квартира в углу дома, и окна расположены близко к окнам соседа
- окна на оживленную улицу,  
- стена квартиры граничит с лифтовой шахтой и/или мусоропроводом
- наличие в доме магазинов: ночной завоз товаров, живность
- недостатки планировки без возможности исправить: маленький коридор, выпирающий вентиляционный короб на небольшой кухне, проходная комната и т.д.
- часто совершаемые сделки с квартирой

Если рассматриваете новостройку, то на плане этажа и генплане застройки можно посмотреть расположение квартиры и дома, а так же, оценить потенциальный вид из окон.
Уточните про планы по облагораживанию территории, а так же наличие паркинга, закрыта ли будет территория и т.д.
Не забывайте про сторону света.

После определения района поиска можно приступать к проработке объявлений в данном районе.

Для поиска квартиры в базах используются следующие параметры:
- расположение: метро, город
- новостройка/вторичка
- цена (задавайте чуть выше своих возможностей: есть торг, есть ипотека)
- количество комнат, изолированные/проходные/смежные
- площадь квартиры, жилой площади, кухни
- этажность дома
- год постройки дома
- дом и программы: снос, реконструкция, реновация (актуально для ипотеки)
- материал стен
- раздельный/нераздельный санузел
- наличие балкона/лоджии

Дополнительные параметры:
вид документов, состояние квартиры, сторона света, состояние территории и подъезда, наличие паркинга, наличие необходимой инфраструктуры и т.д., лучше уточнить по телефону.
СОВЕТ:
При поиске в базе, “заходите” чуть выше своих финансовых возможностей, так Вы сможете увидеть и понять как сформировался рынок в данном месте, почему одно дороже, а другое дешевле.

ПЕРВЫЙ РАЗГОВОР ПО ТЕЛЕФОНУ

Чтобы зря не ездить и не смотреть квартиры, которые изначально Вам не подходят, необходимо при первом разговоре выяснить несколько важных деталей.

При первичном разговоре рекомендуем уточнять:
- вид документов и срок владения
- кто собственник, есть ли несовершеннолетние (продажа с разрешения органов опеки с одновременным приобретением альтернативной площади)
- какую стоимость укажут в договоре при продаже (если в собственности менее 3-5 лет)
- состояние квартиры, если ремонт: когда делали, что делали
- при поиске студии или комнаты в коммуналке, обязательно уточняйте это отдельная студия/комната в виде отдельного объекта со своим кадастровым номером или доля в квартире!
- распространенные неузаканиваемые перепланировки, их вид  (возможен отказ банка при  ипотеке):
         - затронуты несущие конструкции (толстые линии на плане)
         - мокрая точка перенесена в жилую зону
         - кухня “поменялась местами” с комнатой
         - зона кухни залезла в санузел и наоборот и т.д.
           В дальнейшем необходимо посмотреть в документах БТИ наличие красных линий - это значит, что факт перепланировки
           зафиксирован, а так же, посмотрите в выписке ЕГРН, нет ли ограничений в регистрационных действиях из-за проведенной
           перепланировки.
-  куда “выходят” окна (особенно, если дом находится на дороге), сторона света
- привязана ли продажа квартиры к одновременной покупке альтернативной площади
- спросите про тех этаж, если этаж последний
- спросите про козырьки  и прочее, если этаж у квартиры второй
- когда продавцы готовы идти на сделку (насколько срочная продажа)
- какие документы в наличии (комплект БТИ/техпаспорта готовится от 7 до 14 дней, актуально при ипотеке)
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки)
- закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку), или будет продажа из под залога
- квартира продается с одновременным приобретением альтернативной площади (альтернатива), или без (прямая продажа, свободная продажа).

Если альтернатива, уточните насколько их ситуация с переездом решаемая: смотрели ли они варианты для себя, есть ли такие варианты в наличии – если по телефону начали “плавать”, то ОЧЕНЬ большая вероятность, что вся эта ситуация долгоиграющая, если вообще, реализуемая. Вы может просто потерять время.

Если новостройка от застройщика:
- уточните наличие нужной Вам квартиры
- уточните про аналогичные варианты квартир
- уточните сроки сдачи объекта в эксплуатацию, передачи ключей
- продажа по 214 ФЗ
- есть ли шоурумы, чтобы посмотреть планировку, отделку
Если по переуступке права требования продает физическое лицо (или юридическое лицо) уточните:
- какая стоимость будет указана в основном договоре, получено ли согласие от застройщика
- не использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры (погашении ипотеки), закрыт ли ипотечный кредит (если брали ипотеку)

ЕДЕМ СМОТРЕТЬ КВАРТИРУ
И так, вы созвонились к продавцом (представителем продавца), выяснили первичную информацию, и решили, что квартиру есть смысл посмотреть.

Перед выездом рекомендуем сделать контрольный звонок, уточнить, что показ “в силе”. Люди могут забыть про показ, перепутать время и т.д.
Желательно, самим не опаздывайте на просмотр.

Когда поедете или пойдете к дому, обратите внимание на сам путь: заезды и выезды, пеший путь от метро (ж/д, маршрутки) к дому (особенно вечером), дорогу из школы и/или детсада домой и т.д.
На месте обратите внимание на:
- общее состояние дома, наличие огороженной территории (нсли было заявлено), состояние двора: наличие детских площадок, наличие нежелательных заведений в доме или рядом, возможности и культуру парковки (есть ли охраняемая).

В подъезде смотрим на:
наличие домофона и консьерж, количество лифтов (наличие грузового лифта), состояние на этаже, культура в местах общего пользования: заставлены ли общие коридоры, здороваются ли люди в подъезде (на этаже), запахи.

В квартире обращаем внимание на:
- состояние квартиры начиная от входной двери, состояние коммуникаций (электрика, трубы), если был заявлен ремонт, расспросите поподробнее.
- наличие бытового шума: от животных, соседей, шума с улицы, наличие посторонних  запахов (особенно первый этаж)
- если квартира на последнем этаже, важно наличие  техэтажа, если его нет, то летом будет жарко (иногда жарко даже с тех этажом)
- вид из окна: козырьки, крыши, трубы, стадионы, сторона света (вопрос солнца) и т.д.
- факты, указывающие на перепланировку (соединенные кухни с комнатами, совмещенные санузлы).Возможно, у продавцом окажется план квартиры (н-р БТИ, техпаспорт), и можно будет сразу сравнить
- если квартира на первом этаже, обратите внимание на запах сырости в подъезде, наличие магазина в доме (живность), решетки на окнах  и сигнализацию (безопасность), высота подоконника с улицы, наличие газовых труб под окном
- обратите внимание, что и как говорит Продавец, о чем рассказывает, как отвечает на вопросы. Особенно важно, что он будет говорить о ремонте (если заявлен ремонт): если человек делал для себя, он расскажет много подробностей
- смотреть лучше в тишине и, желательно, вечером, когда все соседи пришли домой с работы. Еще желательнее провести несколько просмотров в разное время суток

ВАЖНО:
- не озвучивайте вслух все недостатки квартиры – вы не добьетесь снижения цены, а раздраженный хозяин гарантирован, будьте доброжелательны, но и не восхищайтесь (если Вам позже все же нужна скидка)
- аналогично, если продавец и/или его представитель ведут себя “слишком” не гостеприимно: раздражаются, торопят и т.д., т.е. всем своим видом и поведением показывают, что они в Вас не очень заинтересованы – уходите и не связывайтесь, иначе подготовка к сделке и сама сделка (если она вообще состоится) доставят Вам множество нервных ситуаций.

Так же ОЧЕНЬ ВАЖНА энергетика в квартире, ее Вы почувствуете сразу.

Очень важно на просмотре быть предельно тактичными и вежливыми, т.к. если, вы продолжите дальнейшее общение с продавцами при подготовке к сделке, то характер и манеру этого общения вы обозначите “на берегу”, и все пройдет гладко.


ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ ПроверкаКвартиры.рф:

ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ
- Виды правоустанавливающих документов
- Потенциальные риски и “подводные камни”
- Рекомендации по их минимизации
- Перечень необходимых проверок

ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ
- Предусмотрительный торг
- Виды договоров при бронировании
- Важные пункты и условия при бронировании
- Нюансы бронирования при ипотеке

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
- Безопасность, прежде всего!
- Проверяем документы
- Виды расчетов, нюансы
- Советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу