arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Вносим предоплату
РАЗДЕЛ: ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ, БРОНИРУЕМ КВАРТИРУ
- Выбрали квартиру на вторичном рынке
- Выбрали новостройку

ТОРГУЕМСЯ, ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ

Как поторговаться с продавцом квартиры, чтобы уступили, а не продали другому.

Итак, квартира выбрана: локация, состояние, видовые характеристики, планировка,  и, конечно, аура - все устраивает.
Остался один момент - цена!
Скидка всегда приятна, а хорошая скидка еще приятней.

Но, важный принцип хорошей сделки – сделка должна быть обоюдовыгодной (хотя бы психологически)!

Важно про торг не забывать и говорить о нем в подходящий момент, т.к. иногда на эмоциях торг забывают обсудить с продавцом или заговаривают о нем слишком поздно.
А торговаться постфактум, когда уже по телефону все на всё согласились и встретились для передачи предоплаты, не очень хорошая идея, т.к. может быть воспринята продавцом отрицательно. И приятное общение перейдет в иную плоскость, и договариваться станет сложнее.

Как бы поторговаться, и чтобы себя не обидеть, и квартиру не упустить?

Новостройки
Вариант с “диким” ажиотажем на рынке, когда ВСЕ покупают ВСЁ, не рассматриваем, тут все понятно - успеть бы купить по текущей цене, о скидках речи не идет (хотя некоторые плюшки не исключаем).
Но застройщики смотрят несколько “вперед” и практически на любом рынке предлагают 2-3 % скидку - это приятный бонус, который действует при продажах на 100%, а еще и оставляет приятное “послевкусие” от покупки, что очень важно для дальнейшего общения с этим покупателем, его родственниками, друзьями и т.д.
Ну а если рынок стоит, снижается, то скидка может достигать и 20 %.
Здесь ситуация изначально прозрачна, т.к. менеджер, с которым вы ведете диалог, обычно при первом же разговоре пытается Вас замотивировать.

Вторичка
Со вторичкой все чуть сложнее, т.к. размер торга и его возможность часто рассматривается под каждого конкретного покупателя. Иногда лишнее восторженное слово, сказанное на просмотре квартире, может свести торг к нулю. Поэтому смотрим квартиру спокойно, ведем себя доброжелательно, но без восхищения.
У всех продавцов есть нижний ценовой порог, ниже которого двигаться они не хотят. Но его знают только они.
Прежде чем делать предложения продавцу по размеру скидки, посмотрите на следующие показатели:
- количество просмотров объявления данной квартиры;
- динамику цены по данной квартире;
- количество продаваемых аналогичных квартир в данном месте и динамику их цены;

Если все говорит о том, что цена квартиры соответствует рынку и аналогов в продаже мало, то рассчитывать на большой торг не следует, если только какой-то символический.
Ведь, возможно, Вы не один, кто хочет купить эту квартиру.
В этой ситуации можно у продавца прямо спросить о возможном торге. И иногда они откровенно говорят, сколько  они могут уступить или готовы ли вообще уступать.

Ну, а если просмотров объявления совсем мало, а аналогов в продаже много, тогда торг вполне реален. Вы можете это использовать, сделав свое предложение по цене добавив, что выбираете из нескольких вариантов (а если цена других вариантов Вас устраивает, то об этой цене можно сразу и сказать продавцу) и вопрос цены для Вас очень важен.
В любом случае очень желателен позитивный диалог с продавцом, т.к. при возникновении уважения и доверия сторон, можно скорее перейти к согласованию взаимовыгодных условий.

Прежде чем договариваться и вносить предоплату, уточните у продавца (еще раз, т.к. первый раз вы это делали по телефону при первом разговоре) про вид документов на квартиру, чтобы учесть все нюансы в договоре бронирования.
Подробная информация с описанием потенциальных рисков  и нюансами покупки представлена на сайте https://проверкаквартиры.рф в разделе «Вид документов».


ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ

Итак, квартира выбрана, цена согласована.
Какие существуют распространенные формы документов для внесения предоплаты.

Названий у документа для передачи денежных средств  продавцу для бронирования квартиры может быть несколько:
- Соглашение об авансе
- Договор аванса
- Договор о намерениях
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор задатка
- Договор бронирования
- Договор на оказание услуг (некоторые агентства, застройщики)

Договоры и соглашения отличаются как юридической, так и финансовой ответственностью:
- договор аванса, соглашение об авансе изначально подразумевает “легкую” форму ответственности, т.к. аванс не является обеспечительным платежом и не может быть взыскан как штраф в случае нарушения условий договора;
- договор задатка изначально подразумевает двустороннюю зеркальную ответственность: выплатить штраф в случае нарушения своих обязательств по договору. Либо покупатель “теряет” задаток, либо продавец возвращает задаток в двойном размере;
- по предварительному договору могут быть не только прописаны штрафные санкции  (в случае нарушения своих обязательств по договору), но и вынесено принуждение к заключению договора купли-продажи по суду;
- в договоре на оказание услуг вы выступаете заказчиком услуги по подбору квартиры для дальнейшей покупки. На вторичном рынке этим пользуются недобросовестные агентства. Прописать в данном договоре ответственность продавца практически не возможно;
А вот на первичном рынке - это распространенная форма для бронирования квартир компанией-агентом застройщика или дочерней компанией застройщика.
- соглашение о намерениях, так же как и договор об авансе, соглашение об авансе требует дополнительных четких формулировок ответственности сторон в случае наступления определенных обстоятельств или невыполнения обязательств по договору.

Важные моменты для любой формы бронирования:
- стороны договора и их реквизиты
- полномочия сторон на принятия предоплаты: собственники, доверенные лица, уполномоченные лица с доверенностью
- оригиналы документов на квартиру, если это вторичный рынок, если первичный рынок - вся разрешительная документация есть на сайте уполномоченного продавца
- адрес квартиры
- сроки подписания основного договора (купли-продажи, переуступки права требования и т.д.)
- цена квартиры
- величина предоплаты, аванса
- что входит в цену квартиры: мебель, техника, отделка и т.д.
- способ взаиморасчетов за квартиру: ячейка, аккредитив
- место сделки (банк, депозитарий)
- кто готовит проект договора
- способ подачи на регистрацию: через мфц, электронно
- кто и какие расходы несет
- сроки передачи квартиры по акту передачи
- если квартира на вторичном рынке, обязательно, в зависимости от вида документов на квартиру, пропишите в договоре бронирования предоставление Продавцом необходимых дополнительных справок, выписок, нотариальных заявлений, иных документов, необходимых для регистрации перехода права и/или для юридических проверок:
         Если у Вас ипотека, возьмите у банка список необходимых по квартире документов, чтобы их отразить в договоре.
        Обязательно уточните у ипотечного банка сроки рассмотрения документов на недвижимость, чтобы зафиксировать их при
         внесении предоплаты.
- обязательно пропишите условия расторжения данного договора бронирования и возврат всех переданных денежных средств, если при юридической проверке будут обнаружены факты, которые в будущем могут ограничить (и/или лишить вовсе) права собственности на квартиру сегодняшнего покупателя (будущего собственника).
- если у Вас ипотека, обязательно пропишите условия расторжения данного договора бронирования и возврата всех переданных Вами денежных средств, в случае отказа банка в предоставлении кредитных средств для приобретения квартиры и/или отказа страховой компании принимать квартиру на страхование.
- если бронируете новостройку, важно, чтобы данные в договоре бронирования совпадали с данными в проектной документации: адрес земельного участка, кадастровый номер земельного участка, условный номер квартиры, секция, этаж, площадь, количество комнат и т.д.

Это базовые советы при бронировании квартиры. Ситуации могут быть нестандартными, и условий с дополнениями при внесении предоплаты может быть больше. Соблюдение вышеперечисленного минимизирует Ваши риски в разы.


ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ
- Виды правоустанавливающих документов
- Потенциальные риски и “подводные камни”
- Рекомендации по их минимизации
- Перечень необходимых проверок

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
- Безопасность, прежде всего!
- Проверяем документы
- Виды расчетов, нюансы
- Советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу