arrowtwitterinstagram-social-network-logo-of-photo-cameragoogle-plus
Центр практики Готовим безопасную сделку вместе!
Вносим предоплату
РАЗДЕЛ: ВНОСИМ ПРЕДОПЛАТУ, БРОНИРУЕМ КВАРТИРУ
- Выбрали квартиру на вторичном рынке
- Выбрали новостройку

КАК ПОТОРГОВАТЬСЯ

Скидка всегда приятна, а хорошая скидка еще приятней.

Но, важный принцип хорошей сделки – сделка должна быть обоюдовыгодной (хотя бы психологически)!

Важно про торг не забывать, и говорить о нем в подходящий момент, т.к. иногда на эмоциях торг забывают обсудить с продавцом, или заговаривают о нем слишком поздно.
А торговаться постфактум, когда уже по телефону все на всё согласились и встретились для передачи предоплаты, не очень хорошая идея, т.к. может быть воспринята продавцом отрицательно. И приятное общение перейдет в иную плоскость, и договариваться станет сложнее.

Новостройки

Вариант с “диким” ажиотажем на рынке, когда все покупают всё, не рассматриваем, т.к. тут цена обычно только растет.
Не путайте с ситуацией, когда ажиотаж только что искусственно создал менеджер по продажам.
Ознакомьтесь с предложениями на сайте продавца, сколько их, какие цены, какая динамика, заявлены  ли скидки, какие цены на аналогичные объекты в данном районе - и Вы будете готовы к диалогу.  

Вторичка

Со вторичкой все чуть сложнее, т.к. размер торга и его возможность, часто рассматривается под каждого конкретного покупателя. И иногда лишнее восторженное слово, сказанное на просмотре квартире, может свести торг к нулю. Поэтому смотрим квартиру спокойно, ведем себя доброжелательно, но без восхищения.

У каждого продавца есть дедлайн по цене, ниже которого двигаться они не хотят. Но его знают только они.

Прежде чем делать предложения продавцу по размеру скидки посмотрите на следующие показатели:
- количество просмотров объявления данной квартиры;
- динамику цены по данной квартире;
- количество продаваемых аналогичных квартир в данном месте.

Если все говорит о том, что цена квартиры соответствует рынку, аналогов в продаже мало, то рассчитывать на большой торг не следует, если только какой-то символический.
Т.к. возможно вы не одни, кто хочет купить эту квартиру.
Можно напрямую у продавца спросить о возможном торге, иногда они откровенно говорят, что они могут уступить, или готовы ли вообще уступать.

А если просмотров  мало, аналоги в продаже присутствуют, тогда торг вполне реален, и можете сделать свое предложение по цене, подкрепив его фразой, что вы выбираете из нескольких вариантов (если цена других вариантов Вас устраивает, то об этой цене можно сразу и сказать продавцу), и вопрос цены для Вас очень важен.

В любом случае очень желателен позитивный диалог с продавцом, т.к. возникновение нормального доверительного диалога, и стороны перестают искать подвохи со стороны друг друга, что способствует скорейшему согласованию взаимовыгодных условий.

Прежде чем вносить предоплату продавцу уточните вид документов на квартиру, чтобы учесть все нюансы в договоре бронирования. Подробно рассмотрено в разделе “Вид документов» на сайте, с  подробным описанием потенциальных рисков  и нюансами покупки.


ФОРМЫ ДОГОВОРОВ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРЕДОПЛАТЫ

Названий у документа для передачи денежных средств  Продавцу для бронирования квартиры может быть несколько:
- Соглашение об авансе
- Договор аванса
- Договор о намерениях
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор задатка
- Договор бронирования
- Договор на оказание услуг (некоторые агентства, застройщики)

Юридически данные документы отличаются тем, что по умолчанию (если иное не предусмотрено договором):

- договор аванса, соглашение об авансе изначально подразумевает “легкую” форму ответственности, т.к. аванс не является обеспечительным платежом, и не может быть взыскан как штраф в случае нарушения условий договора;

- договор задатка изначально подразумевает двустороннюю зеркальную ответственность выплатить штраф в случае нарушения своих обязательств по договору: либо покупатель “теряет” задаток, либо продавец возвращает задаток в двойном размере;

- по предварительному договору может быть не только прописаны штрафные санкции  в случае нарушения своих обязательств по договору, но принуждение к заключению сделки по суду;

- в договоре на оказание услуг вы выступаете заказчиком услуги по подбору квартиры для дальней покупки. На вторичном рынке часто используют недобросовестные агентства. Прописать в данном договоре ответственность продавца практически не возможно.
На первичном рынке - это распространенная форма для бронирования квартир компанией-агентом застройщика или дочерней компанией застройщика;

- соглашение о намерениях, так же как и договор об авансе, соглашении об авансе требует дополнительных четких формулировок ответственности сторон в случае наступления определенных обстоятельств или невыполнения обязательств по договору.

Важные моменты для любой формы бронирования:

- стороны договора и их реквизиты
- полномочия сторон на принятия предоплаты: собственники, доверенные лица , и у них должны быть оригиналы документов на квартиру и документ подтверждающий их полномочия
- адрес квартиры
- сроки подписания основного договора (купли-продажи, переуступки права требования и т.д.)
- цена квартиры
- величина предоплаты, аванса
- что входит в цену квартиры: мебель, техника, отделка и т.д.
- способ взаиморасчетов за квартиру: ячейка, аккредитив
- место сделки (банк, депозитарий)
- кто готовит проект договора
- способ подачи на регистрацию: через мфц, электронно
- кто и какие расходы несет
- сроки передачи квартиры по акту передачи

- если квартира на вторичном рынке, обязательно, в зависимости от вида документов на квартиру, пропишите в договоре бронирования предоставление Продавцом необходимых  дополнительных справок, выписок, нотариальных заявлений, иных документов, необходимых для регистрации перехода права и/или для юридических проверок.
Если у Вас ипотека, возьмите список необходимых документов у банка, чтобы их так же отразить в договоре.
Обязательно уточните у ипотечного банка сроки рассмотрения документов на недвижимость, чтобы зафиксировать их при внесении предоплаты.

- обязательно пропишите условия расторжения данного договора бронирования и возврата всех переданных денежных средств, если при юридической проверке будут обнаружены факты, которые в будущем могут ограничить (и/или лишить вовсе) права на квартиру сегодняшнего покупателя/будущего собственника.

- если у Вас ипотека, обязательно пропишите условия расторжения данного договора бронирования и возврата всех переданных Вами денежных средств, в случае отказа банка в предоставлении кредитных средств для приобретения квартиры, и/или отказа страховой компании принимать квартиру на страхование.

- если бронируете новостройку, важно, чтобы в данные в договоре бронирования совпадали с данными в проектной документации: адрес земельного участка, кадастровый номер земельного участка, условный номер квартиры, секция, этаж, площадь, комнат и т.д.

В данном этапе очень важно все зафиксировать, чтобы у сторон было четкое понимание, кто и что должен сделать для исполнения своих обязательств.
Тогда не возникнет ситуаций, когда кто-то что-то не понял, или забыл.

Всем удачи!

ПОЛЕЗНЫЕ АЛГОРИТМЫ НА САЙТЕ

ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ
- Важные критерии выбора
- Объект при ипотеке, нюансы
- Что спросить по телефону
- Едем смотреть квартиру

ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ
- Виды правоустанавливающих документов
- Потенциальные риски и “подводные камни”
- Рекомендации по их минимизации
- Перечень необходимых проверок

СДЕЛКА. КАК “НЕ ПОПАСТЬ”
- Безопасность, прежде всего!
- Проверяем документы
- Виды расчетов, нюансы
- Советы и рекомендации
Для скачивания документа, пожалуйста, авторизуйтесь, а затем обновите страницу